Im Jahr 2026 hat sich der Kauf von Wohnraum am Meer endgültig von einer emotionalen Anschaffung einer „Sommerdatscha“ in eine strenge mathematische Kalkulation verwandelt. Vor dem Hintergrund aufgeblähter Preisblasen in Kroatien und Spanien, wo die Nettorendite auf bescheidene 3 % pro Jahr gefallen ist, bleibt Montenegro eine der wenigen Regionen Europas, die stabile6–8 % pro Jahr in Euro (ROI).
Doch der Schattenmarkt für Kurzzeitvermietungen gehört der Vergangenheit an. Im Mai 2026 stellte das Finanzministerium Montenegros einen revolutionären Entwurf des neuen Mehrwertsteuergesetzes (PDV) vor, vollständig harmonisiert mit der europäischen Richtlinie DAC7. Jetzt sind internationale Giganten (Booking.com und Airbnb) verpflichtet, Daten zu Transaktionen und Einnahmen der Vermieter automatisch an die Steuerverwaltung Montenegros zu übermitteln.
Langfristige vs. kurzfristige Vermietung im Jahr 2026
Um zu verstehen, welche Strategie genau zu Ihnen passt, vergleichen wir das reine mathematische Modell am Beispiel des Kaufs einer modernen Ein-Zimmer-Wohnung (1-bedroom) in Budva oder Bečići im Wert von€150,000.
| Finanzkennzahl (Modell 2026) | Langfristige Vermietung (12 Monate) | Kurzfristige Vermietung (Saisontourismus) |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Mietpreis / Tag | €750 – €900 pro Monat | €90,000 (Auslastung ~100 Tage in der Saison zu €100/Tag) |
| Bruttojahreseinkommen (Gross Revenue) | €9,600 – €10,800 | €10,000 – €12,000 |
| Kosten für Verwaltung und Marketing | 0 % (selbst) oder 20 % (Agentur) | 15 % – 20 % (Provision Booking/Airbnb + Verwaltungsunternehmen) |
| Abschreibung und Nebenkosten | Vom Mieter bezahlt (außer Hausgeld) | Vom Eigentümer bezahlt (~€1,200 pro Jahr) |
| Effektive Einkommensteuer | ~10.5 % (unter Berücksichtigung des 30 % Steuerabzugs) | 7.5 % (pauschale Steuer auf Tourismusunterkünfte mit 50 % Abzug) |
| Nettogewinn pro Jahr (Net Profit) | ~€8,500 | ~€9,500 |
| Nettorendite (ROI) | 5.5 % – 6.5 % pro Jahr | 7.0 % – 8.5 % pro Jahr |
Booking und Airbnb: Was hat sich im Mai 2026 geändert?
Neue Kontrollregeln, aus der europäischen Praxis übernommen, verändern die Spielregeln im Kurzzeitsegment grundlegend, aber man muss sich davor nicht fürchten. So funktioniert das aktualisierte Steuersystem:
- Paketkontrolle der Plattformen: unabhängig davon, ob der Eigentümer in Montenegro ansässig ist oder Ausländer, führen Booking und Airbnb nun eine strenge Erfassung jeder Transaktion.
- Schutz kleiner Eigentümer: die Gesetzgebung hat eine wichtige Schwelle beibehalten — wenn Ihr Jahresumsatz aus der Vermietung von Wohnraum€30,000 nicht übersteigt, werden Sie NICHT mehrwertsteuerpflichtig (PDV). Die meisten privaten Investoren mit 1–2 Wohnungen bleiben außerhalb des Anwendungsbereichsdes regulären Mehrwertsteuersatzes (PDV) in Montenegro, der21 % beträgt, und tragen keine zusätzliche Steuerlast.
- Steuer auf Plattformprovisionen: der Mehrwertsteuerbetrag wird nun auf den Teil des Einkommens erhoben, den Booking/Airbnb als ihre Vermittlungsprovision einbehalten.
Fazit für den Investor: im „grauen“ Bereich ohne Registrierung und ohne Erhalt der kommunalen Kategorie (Sterneklassifizierung) zu arbeiten, wird ab Juni 2026 technisch unmöglich — die Aggregatoren sperren einfach das Konto ohne offizielle Lizenz. Ein sauberes, legales Geschäft über professionelle Verwaltungsunternehmen ist der einzige Weg, die hohe Rendite zu erhalten.
Schritt-für-Schritt-Formel: Wie erreicht man ein stabiles passives Einkommen?
Damit Ihr Anlageobjekt die angestrebtenROI 6–8 %generiert, müssen drei goldene Regeln des Marktes 2026 eingehalten werden.
Schritt 1. Die richtige Wahl des Standorts und des Bauformats
Für die kurzfristige Vermietung ist der fußläufige Zugang zum Meer entscheidend. Die ideale Option sind neue, moderne Projekte der Komfortklasse in Bečići (zum Beispiel die Wohnanlage60k Bečići mit einem hervorragenden Einstiegspreis ab€2,700 pro m² oder die fertige AnlageBelvedere Residence). Bečići sind dem Zentrum von Budva dank des breiteren Strandabschnitts und der besseren Logistik für Familienurlaub überlegen.
Schritt 2. Diversifizierung der Strategie (Hybridformat)
Top-Investoren von MD Realty nutzen ein hybrides Modell:
- von Juni bis September: Vermietung pro Nacht über Booking/Airbnb zu maximalen Ferienpreisen (€100–€150/Nacht).
- von Oktober bis Mai: Vermietung im mittelfristigen Segment (€600–€700/Monat) an zahlreiche Expats und Remote-Arbeiter, die die Budva-Riviera für einen dauerhaften Wohnsitz in der Nebensaison wählen.
Schritt 3. Delegierung des operativen Managements
Versuche, Gäste selbst einzuchecken, Bettwäsche zu waschen und die obligatorische Touristensteuer (boravišna taksa) einzuziehen, verwandeln passives Einkommen schnell in harte Rund-um-die-Uhr-Arbeit.
Die Nutzung des ÖkosystemsMD Rent von MD Realty ermöglicht es, diesen Prozess vollständig zu automatisieren. Für Investoren funktioniert dies wie ein professionelles Full-Service-Verwaltungsunternehmen: Das Team übernimmt Marketing, Schaltung von Anzeigen auf Top-Plattformen, Gästebetreuung und Reinigung.
Worauf sollte der Investor achten?
Neben den Steuern auf die Vermietung sollten Sie die rechtliche Sauberkeit des Kaufs selbst nicht vergessen. Wir erinnern daran, dass in Montenegro seit diesem Jahr die Kontrolle über die Herkunft des Kapitals bei großen Transaktionen verschärft wurde. Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel„Neue Regeln für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Montenegro 2026“. Wenn Sie alternative Zahlungsmöglichkeiten aus dem Ausland in Betracht ziehen, lesen Sie die Anleitung„Immobilienkauf mit Kryptowährung in Montenegro im Jahr 2026“.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die tatsächliche Rendite von Wohnungen in Budva und Bečići im Jahr 2026?
Die tatsächliche Nettorendite (ROI) beträgt 5.5 %–6.5 % pro Jahr bei langfristiger Vermietung und 7.0 %–8.5 % pro Jahr bei kurzfristiger (täglicher) oder hybrider Vermietung.
Muss man bei der Vermietung einer Wohnung über Booking und Airbnb in Montenegro Mehrwertsteuer zahlen?
Nein, wenn Ihr gesamtes Jahreseinkommen aus Vermietung die Schwelle von €30,000 nicht überschreitet. In diesem Fall sind Sie von der Mehrwertsteuer befreit und zahlen nur die pauschale Einkommensteuer. Der Grundsteuersatz auf Einkünfte aus Kapitalvermögen (dazu gehört auch die Vermietung) beträgt in Montenegro 15 %. Für natürliche Personen ist ein pauschaler Steuerabzug (tax deduction) in Höhe von 30 % zur Deckung der Kosten (Abschreibung, Nebenkosten usw.) vorgesehen.
Wo ist es in Montenegro am выгодigsten, Immobilien für passives Einkommen zu kaufen?
Zur Maximierung des Gewinns aus der Urlaubssaison führen Budva und Bečići (Projekte 60k, Belvedere Residence). Für eine stabile ganzjährige Vermietung an Expats zeigen auch Tivat und die entwickelten Stadtteile von Bar hohe Werte.
Welche Online-Dienste helfen mir, eine Immobilie in Montenegro auszuwählen und die Mieteinnahmen zu verwalten?
Für eine tiefgehende Analyse der Standorte, die Bewertung der Infrastruktur der Küste und der Entfernung eines konkreten Wohnkomplexes zum Meer nutzen Sie die interaktive Karte MD Maps. Und zur Kontrolle Ihrer Investitionen und Ihres Budgets verwenden Sie die Plattform MD Rent — hier kann man nicht nur bequem ein Objekt auswählen, Zahlungsdiagramme ansehen und Zusatzleistungen bestellen, sondern auch seine Wohnung in Montenegro schlüsselfertig unter professionelle Verwaltung geben (mit vollständiger Unterstützung bei Werbung und Gästebetreuung).