Au Monténégro, au cours des six premiers mois de 2025, seulement 174 permis et notifications de construction de logements ont été délivrés – c’est le niveau le plus bas des 20 dernières années. Les experts en sont convaincus : ce n’est pas une baisse de la demande, mais des changements législatifs entrés en vigueur en mars de cette année.
Pourquoi délivre-t-on moins de permis ?
Selon le Comité de la construction auprès de la Chambre de commerce et d’industrie, la raison clé de la baisse de l’activité est l’introduction de l’obligation d’obtenir des permis de construire à la place de l’ancienne procédure simplifiée de notification du début des travaux, en vigueur depuis 2017.
Depuis mars 2025, une partie des compétences en matière de délivrance des permis a été transférée aux municipalités, mais les administrations locales disposent d’une période de transition pour constituer les services correspondants. C’est précisément cette « reconfiguration du système » temporaire qui a entraîné la forte baisse du nombre de documents délivrés.
Comparaison avec les années précédentes
- Au 1er trimestre 2025, 30 permis ont été approuvés (117 appartements).
- Au 2e trimestre – seulement 10 (57 appartements).
- À titre de comparaison : pendant la pandémie, au 1er trimestre 2021, la construction de 86 appartements a été autorisée, et sur l’ensemble du semestre – 324, soit deux fois plus qu’aujourd’hui.
- Le record a été enregistré en 2017 – 1 649 appartements au cours du premier semestre, soit presque dix fois plus qu’en 2025.
Que se passe-t-il avec les prix ?
Malgré le ralentissement de la construction, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter.
- Le prix moyen du mètre carré d’un logement neuf au 2e trimestre 2025 s’est élevé à 2 201 euros.
- Un an plus tôt – 1 821 euros.
- En 2023 – environ 1 500 euros.
Ainsi, en deux ans, le logement a renchéri de près de 50 %.
Le principal facteur de croissance est la forte demande de la part des étrangers, qui, rien qu’au cours du premier semestre 2025, ont investi dans l’immobilier près de 230 millions d’euros. En outre, le volume des crédits hypothécaires a également augmenté – 126,5 millions d’euros contre 100,6 millions un an plus tôt.
Prévisions et attentes
Les experts du marché notent qu’actuellement, à Podgorica et dans d’autres villes, des immeubles sont achevés sur la base de permis délivrés les années précédentes, de sorte que le ralentissement de la construction sera plus visible dans 1 à 2 ans.
Le Comité de la construction souligne : pour une évaluation objective de la situation, il faut attendre les résultats des prochains trimestres. Néanmoins, on voit déjà que les volumes de construction planifiés diminuent : en 2023 – 148 mille m², en 2024 – 103 mille m². C’est un signal de ralentissement de l’activité, mais pas d’un retrait complet des investisseurs.
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Conclusion
Le Monténégro a connu une chute record du nombre de nouveaux projets de logements, mais le marché immobilier reste « en surchauffe » en raison du fort intérêt des étrangers. Les changements législatifs et le transfert des compétences au niveau local ont temporairement ralenti le rythme de la construction, mais la demande continue de pousser les prix à la hausse.
Pour les acheteurs et les investisseurs, cela signifie : le choix de logements neufs sera limité, et les prix de l’immobilier ne devraient guère baisser dans un avenir proche.