Nouvelle loi sur la légalisation des biens immobiliers au Monténégro en 2025 : ce qu’il faut savoir
Depuis le 1er août 2025, une nouvelle loi sur la légalisation des constructions non autorisées est entrée en vigueur au Monténégro. Le texte a été adopté lors de la huitième session de la 28e législature de la Skupština le 31 juillet 2025 et signé par le président le 1er août. Son adoption constitue un événement important...
À partir du 1er août 2025, au Monténégro est entré en vigueur un nouveau loi sur la légalisation des constructions illégales. Le document a été adopté lors de la huitième session de la 28e législature de la Skupština le 31 juillet 2025 et signé par le président le 1er août. Son apparition est devenue un événement important pour le marché immobilier, car désormais les règles de propriété et les transactions immobilières seront strictement liées à la présence de documents d’autorisation.
Que réglemente la nouvelle loi
La loi établit la procédure de légalisation des constructions illégales, décrit les conséquences juridiques de l’obtention de l’autorisation et détermine quels objets peuvent précisément être régularisés.
Qu’est-ce qui est considéré comme une construction illégale
Selon la loi, une construction illégale est un bâtiment ou une partie de celui-ci qui a été :
construit, reconstruit, agrandi ou surélevé sans permis de construire ou sans autre acte officiel autorisant la construction,
réalisé en violation des conditions du permis ou dépassant la surface autorisée, définie par les normes urbanistiques et techniques.
Sont également inclus dans la catégorie des constructions illégales :
les bâtiments annexes constituant une unité fonctionnelle avec des objets résidentiels, commerciaux ou mixtes,
les bâtiments utilisés dans l’agriculture, pour la protection et la préservation du patrimoine culturel ou pour l’aménagement des espaces verts publics,
les objets sur lesquels des travaux structurels bruts ont été réalisés sans autorisation.
Autrement dit, il s’agit de tous les bâtiments qui ne disposent pas de documents « propres » et qui existaient jusqu’à présent dans une sorte de zone grise.
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L’impact de la nouvelle loi sur les transactions immobilières
À ce jour, les notaires ont suspendu les transactions concernant les biens dont le statut est "nema dozvole" (pas de permis). Cela est lié à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation. Désormais, la vente ou la location d’un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient impossible.
La loi prévoit une période transitoire. Les propriétaires de constructions illégales doivent, dans un délai de six mois déposer les documents pour la légalisation et obtenir l’avis du service d’urbanisme. Ce n’est qu’après cela qu’ils pourront disposer pleinement de leur bien.
À l’heure actuelle, beaucoup attendent des clarifications et des instructions complémentaires, mais il est déjà évident que le processus d’obtention des autorisations devient obligatoire pour tous ceux qui prévoient des transactions immobilières.
La nouvelle loi touchera particulièrement les régions côtières — Budva, Kotor, Bar. C’est précisément ici qu’au cours des dernières décennies est apparu le plus grand nombre de constructions « en contournant les règles ». De nombreux propriétaires ont ajouté des étages, agrandi des terrasses ou construit des maisons entières sans autorisation. Désormais, il ne leur reste que deux options : légaliser ou perdre la possibilité de disposer du bien.
Des difficultés attendent également les zones rurales, où l’on n’accordait traditionnellement pas d’attention à la documentation des travaux de construction. Pour les petites exploitations, le processus de légalisation peut s’avérer coûteux et bureaucratiquement complexe.
6 mois pour la légalisation
Pour les acheteurs et les investisseurs, la nouvelle loi apporte davantage de sécurité. Désormais, toute transaction immobilière au Monténégro sera accompagnée d’une vérification obligatoire des documents de légalisation. Cela réduit les risques lorsqu’une personne achète une belle maison au bord de la mer et découvre ensuite qu’il est impossible de la régulariser ou de la raccorder aux réseaux.
Pour les propriétaires de constructions illégales, les six prochains mois seront décisifs. Ceux qui réussiront à déposer les documents pourront disposer sereinement de leur bien et le vendre au prix du marché. Ceux qui ignoreront les nouvelles règles se retrouveront face au fait que leur maison est en quelque sorte « gelée » sur le marché : ni vente, ni location officielle ne seront possibles.
Comment se déroulera la légalisation
La procédure prévoit plusieurs étapes :
Dépôt de la demande auprès de l’autorité locale.
Présentation de la documentation technique (plans, projets, rapports d’ingénieurs).
Vérification de la conformité aux normes urbanistiques et environnementales.
Prise de décision sur la possibilité de légalisation.
En cas d’issue favorable, le propriétaire reçoit une autorisation officielle et des droits pleinement légaux sur le bien. Dans le cas contraire, la construction peut être déclarée sujette à démolition.
Je veux légaliser mon bien : que faire ?
Les juristes conseillent de ne pas retarder le processus de légalisation. Il est important de rappeler que tous les bâtiments ne peuvent pas être légalisés : si la construction a été érigée dans une zone protégée ou enfreint les normes sanitaires, il sera extrêmement difficile d’obtenir une autorisation.
Si vous possédez un bien immobilier au Monténégro, entrant dans le champ d’application de la nouvelle loi sur la légalisation, nos spécialistes peuvent vous aider à comprendre la procédure. Nous savons quels documents sont nécessaires, où et dans quels délais les déposer, et ce qu’il faut prendre en compte pour que le bien obtienne officiellement le statut de bien légal. Une telle approche vous избавira de la bureaucratie inutile et vous permettra de vendre, louer ou utiliser votre bien sans problème à l’avenir.
