Nowa zasada, czyli dlaczego teraz potrzebne jest czarnogórskie konto
W celu zwiększenia przejrzystości przepływów finansowych państwo wprowadziło nową zasadę: wszystkie rozliczenia transakcji nieruchomościowych na kwotę powyżej 10 000 euro muszą teraz odbywać się z obowiązkowym udziałem czarnogórskiego systemu bankowego.
Co oznacza nowa ustawa:
- Przynajmniej u jednej ze stron transakcji (albo u sprzedającego, albo u kupującego) musi być otwarte konto w czarnogórskim banku.
- Praktyka bezpośrednich przelewów między dwoma zagranicznymi bankami (na przykład z konta w Niemczech na konto w Serbii za czarnogórskie mieszkanie) już nie jest stosowana*.
- Płatność gotówką kwot powyżej 10 000 euro jest wykluczona.
Te kroki chronią obie strony transakcji. Notariusz rejestruje przeniesienie prawa własności dopiero po oficjalnym potwierdzeniu bankowym, co gwarantuje absolutną prawną czystość zakupu. * Niektórzy notariusze dopuszczają możliwość poświadczenia transakcji przy posiadaniu potwierdzenia transakcji bankowej przez państwa trzecie, dokonanej na podstawie obowiązującej umowy — decyzja jest podejmowana przez notariusza indywidualnie.
Jak przebiegają transakcje według nowych zasad? Przykłady z praktyki
Proces zakupu teraz wymaga wcześniejszego przygotowania, w zależności od tego, kto uczestniczy w transakcji.
Sytuacja 1: kupujący ma konto w Czarnogórze, sprzedawca znajduje się w Serbii
To najszybszy i najczęściej spotykany scenariusz.
- Kupujący (rezydent lub cudzoziemiec z zezwoleniem na pobyt) ma już konto w lokalnym banku.
- Po prostu wykonuje przelew bankowy ze swojego czarnogórskiego konta na konto sprzedawcy w Serbii (lub w innym kraju, z wyjątkiem krajów objętych sankcjami).
- Prawo jest przestrzegane: pieniądze zostały wysłane z systemu bankowego Czarnogóry. Notariusz odnotowuje wyciąg i finalizuje transakcję.
Sytuacja 2: kupujący z Niemiec, sprzedawca z Chorwacji (obaj nierezydenci)
Jeśli żaden z uczestników nie ma związku z Czarnogórą, schemat działania nieco się zmienia.
- Do przeprowadzenia płatności jedna z osób będzie musiała otworzyć konto w Czarnogórze.
Jak to się rozwiązuje:
- Najczęściej kupujący (w tym przykładzie — obywatel Niemiec) po przyjeździe otwiera konto w czarnogórskim banku. Przelewa na nie środki ze swojego banku krajowego, a następnie z czarnogórskiego konta wysyła płatność sprzedawcy w Chorwacji.
- Alternatywnie można skorzystać z konta notarialnego.
Sytuacja 3: kupujący z Białorusi, sprzedawca z Rosji
Schemat jest podobny do naszego drugiego przykładu. Ale pojawia się trudność z wypłatą pieniędzy. Ponieważ Czarnogóra jako kandydat do UE przestrzega wspólnej polityki finansowej i ograniczeń SWIFT wobec rosyjskich i białoruskich banków, bezpośrednie przelewy przez klasyczne konta bankowe (CKB, Adriatic, Hipotekarna itd.) w 2026 roku są niemożliwe.
Jakie są opcje:
1) Gotówka (obowiązuje limit kwotowy): mimo cyfryzacji fizyczny przewóz waluty pozostaje legalnym sposobem w określonych limitach. Z Czarnogóry (i UE) oficjalnie zabroniony jest wywóz banknotów euro do Rosji (ograniczenia sankcyjne). Nie dotyczy to jednak innych walut (dolarów, dinarów, rubli).
- Niuans 1: limit bezcłowego wwozu do FR wynosi 10 000 $ (lub równowartość) na osobę. Kwoty powyżej wymagają obowiązkowej deklaracji.
- Niuans 2: czarnogórskie banki często wprowadzają ograniczenia dotyczące wypłaty gotówki z konta, a przy zamknięciu konta zwykle wymagają przelania pozostałej kwoty na inne konto bankowe, co dla obywateli Rosji lub Białorusi jest często niemożliwe z powodu braku bezpośrednich przelewów z Czarnogóry.
2) Serbia: niektóre serbskie banki wspierają możliwość bezpośredniego przelewu środków z Czarnogóry do Serbii (bez SEPA lub SWIFT). Z Serbii pieniądze są już wysyłane do Rosji lub Białorusi.
Ważne: otwarcie konta w Serbii dla nierezydenta w 2026 roku stało się trudniejsze. Jeśli potrzebujesz pomocy przy otwarciu konta w Serbii, skontaktuj się z nami po pomoc.
Otwarcie konta przez nierezydenta: czego się spodziewać?
W związku z nowymi zasadami banki Czarnogóry zaczęły zwracać większą uwagę na dokumenty nowych klientów. Procedura compliance (weryfikacji wiarygodności) to standardowa europejska praktyka.
Aby bank otworzył konto cudzoziemcowi bez zezwolenia na pobyt, potrzebna będzie mocna podstawa potwierdzająca ekonomiczny związek nierezydenta z Czarnogórą. Dla niektórych banków taką podstawą może być posiadanie nieruchomości w kraju.
Dla obywateli Unii Europejskiej takie problemy zwykle nie występują.
Warto pamiętać, że banki i banki korespondenci zastrzegają sobie prawo do zakwestionowania lub wstrzymania dowolnej transakcji według własnego uznania.
Co mówi Stowarzyszenie Agencji Nieruchomości
Cudzoziemcy zainwestowali już w rynek nieruchomości Czarnogóry imponujące 1,5 miliarda euro, a zainteresowanie regionem pozostaje stabilnie wysokie.
Środowisko zawodowe w osobie Stowarzyszenia Deweloperów i Agencji Nieruchomości Czarnogóry w pełni popiera wzmacnianie ram prawnych i walkę z praniem pieniędzy, jednak nalega na pilną potrzebę dostosowania przepisów ustawy do rzeczywistej praktyki bankowej.
Nasza agencja MD Realty jest oficjalnym członkiem tego Stowarzyszenia i aktywnie dołączamy do apelu kolegów: jeśli banki nie opracują przejrzystych i zrozumiałych procedur otwierania kont dla nabywców nieruchomości, kraj ryzykuje utratę setek milionów euro zagranicznych inwestycji.
Pomoc ekspertów
Rozumiemy, że zakup lub sprzedaż nieruchomości w obcym kraju może budzić pytania, dlatego w pełni towarzyszymy naszym klientom na każdym etapie.
Nasi specjaliści pomagają prawidłowo sporządzić umowę przedwstępną, doradzają w wyborze przyjaznego banku dla nierezydentów i kontrolują proces otwierania konta, aby Twoja transakcja przebiegła sprawnie, bezpiecznie i w pełnej zgodności z prawem.
Źródło: Dziennik Urzędowy Czarnogóry, Ustawa o zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, Artykuł 41 i Artykuł 42, Artykuł 65a
Źródło zdjęcia: apartamenty The Peaks w Luštica Bay
1. Czy można kupić nieruchomość w Czarnogórze za gotówkę w 2026 roku?
Nie, zgodnie z artykułem 65a ustawy o zapobieganiu praniu pieniędzy, rozliczenia gotówkowe przy transakcjach nieruchomościowych na kwotę powyżej 10 000 euro są zabronione. Wszystkie płatności muszą przechodzić przez system bankowy.
Po co potrzebne jest konto w czarnogórskim banku, jeśli i sprzedający, i kupujący są cudzoziemcami?
Nowa zasada wymaga, aby przynajmniej jedna ze stron transakcji korzystała z konta w banku Czarnogóry. Jest to konieczne, aby notariusz mógł otrzymać oficjalne potwierdzenie bankowe transakcji. Bez tego potwierdzenia rejestracja prawa własności w Katastrze jest niemożliwa.
Czy nierezydent może otworzyć konto w banku Czarnogóry na zakup mieszkania?
Tak, ale obecnie banki wymagają mocnej podstawy do otwarcia konta nierezydentowi, na przykład potwierdzenia „więzi ekonomicznej”.
Czy istnieją uproszczone warunki dla obywateli Unii Europejskiej?
Tak. Dla obywateli krajów UE (Niemiec, Polski, Francji, Austrii, Czech, Włoch i innych) procedura otwarcia konta w Czarnogórze jest maksymalnie uproszczona. W większości banków otwarcie konta dla obywateli Unii Europejskiej przebiega bez trudności i często jest całkowicie bezpłatne. Pozwala to europejskim nabywcom sprawnie spełnić wymagania nowej ustawy i bez przeszkód przeprowadzić transakcję.
Jak przelać pieniądze za nieruchomość do Rosji lub Białorusi?
Bezpośrednie przelewy SWIFT z Czarnogóry do FR i RB w 2026 roku są niedostępne. W takich przypadkach często wykorzystuje się konta tranzytowe w bankach Serbii, które zachowują możliwość przelewów w obie strony.