Tekst je napisan 17. jula na osnovu medijskih izveštaja i datum u njemu više nije tačan. Vlada je 23. jula 2026. donela uredbu: bezvizni režim za državljane Rusije, Belorusije, Turske i Saudijske Arabije važi do 31. oktobra 2026, a viza je potrebna od 1. novembra 2026. Nekretnina ne oslobađa od vize — oslobađa važeća crnogorska dozvola za privremeni ili stalni boravak (član 9 Zakona o strancima).
Prema zvaničnom izveštaju Evropske komisije, koji je objavio crnogorski list Dan, Brisel insistira na što skorijem ukidanju bezviznog ulaska za građane zemalja koje nisu članice EU i Šengenske zone. Prvi pod udar novih viznih ograničenja dolaze građani Ruske Federacije, Belorusije, Kine, Indije, Irana i Turske.
Stručnjaci agencije za nekretnine MD Realty analizirali su detalje objave Dan („Brisel traži vize Crnoj Gori“), kako bi objasnili kako će novi zahtevi EU uticati na turiste, ekspate i kupce nekretnina u 2026–2027. godini.
Zašto Brisel zahteva uvođenje viza?
Crna Gora uživa bezvizni režim sa EU (šengenska „bela lista“) od 2009. godine. Međutim, ovaj sporazum obavezuje Podgoricu da u potpunosti uskladi svoju viznu politiku sa evropskom (EU Visa Common Policy).
Evropska komisija izražava zabrinutost zbog toga što Crna Gora i dalje zadržava bezvizni režim sa nizom država čijim je građanima za ulazak u EU potrebna viza. Prema mišljenju Brisela, u uslovima geopolitičke napetosti 2026. godine odsustvo vizne kontrole na granicama Crne Gore stvara rizike po bezbednost Šengenskog prostora i povećava migracioni pritisak.
Ko će prvo biti pogođen viznim ograničenjima?
Ova odluka će biti najosetljivija za građane Rusije i Turske — dve ključne kategorije investitora i turista u Crnoj Gori:
- Građani RF: trenutno Rusi mogu boraviti u Crnoj Gori bez vize do 30 dana (sa mogućnošću produženja kroz proceduru „vizaran“). Uvođenje punopravnih viza potpuno će zatvoriti ovu rupu.
- Građani Turske: Turska tradicionalno spada u top 3 investitora u nekretnine Crne Gore i obezbeđuje značajan turistički priliv. Uvođenje viza zahtevaće otvaranje dodatnih konzularnih centara.
- Belorusija, Kina, Indija: građani ovih zemalja takođe će izgubiti pravo na bezvizni ulazak.
Šta to znači za tržište nekretnina i ekspate?
Uprkos glasnim naslovima u štampi, investitori i oni koji već žive u zemlji ne treba da paniče. Uvođenje viznog režima — to je standardna faza koju su svojevremeno prošle Hrvatska i Bugarska pre ulaska u EU.
1. Boravak po osnovu nekretnine ostaje glavni spas
Uvođenje viza ni na koji način ne ukida crnogorsko zakonodavstvo o dobijanju boravišne dozvole (osnov za boravak po osnovu nekretnine je poreska osnovica od najmanje 150.000 € u rešenju o porezu na promet nepokretnosti, a ne ugovorena cena). Vlasnicima bez boravka od 1. novembra 2026. potrebna je viza za ulazak; važeća dozvola boravka zamenjuje vizu.
2. Promena profila kupca
Ograničenje bezviznog ulaska ubrzaće proces „evropeizacije“ crnogorskog tržišta. Udeo kupaca iz Nemačke, Austrije, Poljske i Francuske, koji i onako aktivno raste u 2026. godini, još će više porasti.
3. Garancija rasta cena (kapitalizacija imovine)
Zahtev Brisela da se uvedu vize — to je direktna potvrda da Crna Gora čvrsto ide ka članstvu u EU. Za investitore je to najjači dugoročni signal. Kupovina nekretnine sada, pre zvaničnog zatvaranja viznih granica i ulaska u EU, omogućava da se računa na rast cene kvadratnog metra dugoročno, iako to niko ne može da garantuje.
Kada će nova pravila stupiti na snagu?
Crnogorske vlasti za sada pokušavaju da odlože uvođenje viza, kako ne bi nanele nagli udar turističkom sektoru usred sezone.
Uredbom Vlade od 23. jula 2026. bezvizni režim za državljane Rusije, Belorusije, Turske i Saudijske Arabije važi do 31. oktobra 2026. godine. Od 1. novembra 2026. potrebna im je viza ili crnogorska dozvola za privremeni ili stalni boravak. Za državljane Kine od istog datuma prestaju izuzeci za organizovane turističke grupe i vlasnike poslovnih pasoša.
Ako planirate kupovinu nekretnine u Crnoj Gori, sada je optimalno vreme za zaključenje kupoprodaje. To će vam omogućiti da dobijete boravak i fiksirate pravo na celogodišnji boravak u zemlji pre nego što se vizna zavesa zvanično spusti. Aktuelne i bezbedne projekte od investitora možete pogledati u katalogu nekretnina Crne Gore na sajtu MD Realty.
Izvor vesti i slike: Dan.co.me
Da li Crna Gora zaista uvodi vize za Ruse i Turke 2026. godine?
Da. Prema uredbi Vlade od 23. jula 2026. bezvizni režim za državljane Rusije, Belorusije, Turske i Saudijske Arabije važi do 31. oktobra 2026. Od 1. novembra 2026. potrebna im je viza ili crnogorska dozvola za privremeni ili stalni boravak.
Da li će vlasnici nekretnina u Crnoj Gori moći da dolaze bez vize?
Ne, ako nemaju crnogorsku dozvolu za privremeni ili stalni boravak: od 1. novembra 2026. potrebna im je viza. Važeća dozvola boravka zamenjuje vizu pri ulasku (član 9 Zakona o strancima). Boravak po osnovu nekretnine moguć je ako je poreska osnovica u rešenju o porezu na promet nepokretnosti najmanje 150.000 €.
Kako će vizni zahtevi uticati na cene nekretnina u Budvi i Tivtu?
U kratkoročnoj perspektivi to može smanjiti udeo impulsivnih kupovina među „turistima“. Dugoročno — prelazak na standarde EU može podstaći priliv evropskog kapitala i potražnju za stanovima uz more, ali rast cena niko ne može da garantuje.
Kako pratiti promene viznih pravila i pravnu čistoću objekata?
Sve aktuelne promene u zakonima Crne Gore operativno se objavljuju u odeljku „Korisni članci“ na blogu MD Realty. A u katalogu nekretnina na našem sajtu pronaći ćete već proverene i pravno čiste objekte. Takođe možete se obratiti našim stručnjacima za detaljnu konsultaciju.