Karadağ'da 2026 Yılında Gayrimenkul Alım/Satımında Yeni Kurallar
Karadağ, ekonomisini aktif olarak geliştirmeye ve mevzuatını Avrupa standartlarıyla uyumlu hale getirmeye devam ediyor. Mayıs 2026'da mali işlemlerin yürütülmesine ilişkin kurallarda güncellemeler yürürlüğe girdi.
Alım-satım işlemlerinin artık nasıl gerçekleştiğini, yabancı alıcılar için nelerin değiştiğini ve satın almaya nasıl hazırlanılacağını inceliyoruz.
Yeni kural ya da neden artık Karadağ hesabı gerekiyor
Mali akışların şeffaflığını artırmak için devlet yeni bir kural getirdi: gayrimenkul işlemlerinde 10.000 avroyu aşan tüm ödemeler artık Karadağ bankacılık sisteminin zorunlu katılımıyla yapılmalıdır.
Yeni yasa ne anlama geliyor:
En azındantaraflardan birinin işleminin (ister satıcı, ister alıcı olsun) Karadağ’daki bir bankada hesabı açık olmalıdır.
İki yabancı banka arasında doğrudan transfer uygulaması (örneğin, Almanya’daki hesaptan Sırbistan’daki hesaba Karadağ’daki bir daire için) artık uygulanmıyor*.
10.000 avroyu aşan tutarların nakit olarak ödenmesi yasaktır.
Bu adımlar işlemin her iki tarafını da korur. Noter, yalnızca resmi banka onayından sonra mülkiyet devrini tescil eder; bu da satın almanın mutlak hukuki temizliğini garanti eder.
* Bazı noterler, yürürlükteki bir sözleşme temelinde gerçekleştirilen üçüncü ülkeler üzerinden banka işlemi onayı mevcutsa işlemin tasdik edilmesine izin verir — karar noter tarafından bireysel olarak verilir.
Yeni kurallara göre işlemler nasıl yapılıyor? Uygulamadan örnekler
Satın alma süreci artık işlemin kimleri içerdiğine bağlı olarak önceden hazırlık gerektiriyor.
Durum 1: alıcının Karadağ’da hesabı var, satıcı Sırbistan’da bulunuyor
Bu en hızlı ve en yaygın senaryodur.
Alıcının (oturum izni olan bir ikamet sahibi ya da yabancı) zaten yerel bir bankada hesabı vardır.
O, sadece kendi Karadağ hesabından Sırbistan’daki satıcının hesabına (veya yaptırım listelerinde olmayan başka bir ülkedeki hesaba) banka havalesi yapar.
Yasa yerine getirilmiştir: para Karadağ bankacılık sisteminden gönderilmiştir. Noter dekontu kaydeder ve işlemi tamamlar.
Durum 2: alıcı Almanya’dan, satıcı Hırvatistan’dan (ikisi de yerleşik olmayan)
Taraflardan hiçbirinin Karadağ ile bağlantısı yoksa, işlem algoritması biraz değişir.
Ödemenin yapılabilmesi için taraflardan birinin Karadağ’da hesap açması gerekir.
Bu nasıl çözülüyor:
Çoğu zaman alıcı (bu örnekte — Almanya vatandaşı) geldiğinde Karadağ’daki bir bankada hesap açar. Parayı kendi ülkesindeki bankadan bu hesaba aktarır, ardından Karadağ hesabından Hırvatistan’daki satıcıya ödemeyi gönderir.
Alternatif olarak noter hesabı kullanılabilir.
Durum 3: alıcı Belarus’tan, satıcı Rusya’dan
Şema ikinci örneğimize benziyor. Ancak paranın çekilmesinde bir zorluk var. Karadağ AB aday ülkesi olarak ortak finansal politikaya ve Rus ve Belarus bankalarına yönelik SWIFT kısıtlamalarına uyduğu için, klasik banka hesapları (CKB, Adriatic, Hipotekarna vb.) üzerinden doğrudan transferler 2026 yılında mümkün değildir.
Hangi seçenekler var:
1) Nakit (tutar sınırlaması vardır): dijitalleşmeye rağmen, fiziksel döviz taşıma belirli limitler dahilinde yasal bir yöntem olmaya devam etmektedir. Karadağ’dan (ve AB’den) euro banknotlarının Rusya’ya çıkarılması resmen yasaktır (yaptırım kısıtlamaları). Ancak bu, diğer para birimleri için geçerli değildir (dolar, dinar, ruble).
Not 1: Rusya’ya gümrüksüz giriş limiti 10.000 $ (veya karşılığı) kişi başınadır. Bu tutarı aşan meblağların beyan edilmesi zorunludur.
Not 2: Karadağ bankaları sık sık hesaptan nakit çekiminde sınırlamalar getirir ve hesap kapatılırken genellikle bakiyenin başka bir banka hesabına aktarılmasını talep eder; bu da Rusya veya Belarus vatandaşları için Karadağ’dan doğrudan transferlerin olmaması nedeniyle çoğu zaman mümkün değildir.
2) Sırbistan: bazı Sırp bankaları Karadağ’dan Sırbistan’a doğrudan para transferi imkânını destekler (SEPA veya SWIFT olmadan). Sırbistan’dan para daha sonra Rusya’ya veya Belarus’a gönderilir.
Önemli: 2026 yılında yerleşik olmayan birinin Sırbistan’da hesap açması daha zor hale geldi. Sırbistan’da hesap açma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa, yardım için bize başvurun.
Yerleşik olmayan biri tarafından hesap açılması: ne beklenmeli?
Yeni kurallar nedeniyle Karadağ bankaları yeni müşterilerin belgelerine daha dikkatli yaklaşmaya başladı. Uyum (güvenilirlik kontrolü) prosedürü standart bir Avrupa uygulamasıdır.
Bankanın, oturum izni olmayan bir yabancıya hesap açabilmesi için, yerleşik olmayan kişinin Karadağ ile ekonomik bağını kanıtlayan güçlü bir gerekçe gerekir. Bazı bankalar için böyle bir gerekçe ülkede gayrimenkul sahibi olmak olabilir.
AB vatandaşları için bu tür sorunlar genellikle ortaya çıkmaz.
Bankaların ve muhabir bankaların, kendi takdirlerine bağlı olarak herhangi bir işlemi itiraz etme veya durdurma hakkını saklı tuttuklarını unutmamak önemlidir.
Emlak Acenteleri Birliği ne diyor
Yabancı vatandaşlar Karadağ’ın gayrimenkul piyasasına şimdiden etkileyici 1,5 milyar avro yatırım yaptı ve bölgeye ilgi istikrarlı biçimde yüksek kalmaya devam ediyor.
Karadağ Müteahhitler ve Emlak Acenteleri Birliği temsilindeki profesyonel topluluk, mevzuat altyapısının güçlendirilmesini ve kara para aklamayla mücadeleyi tamamen desteklemektedir; ancak yasanın hükümlerinin gerçek bankacılık uygulamalarıyla uyumlaştırılmasının acil bir ihtiyaç olduğunu da vurgulamaktadır.
MD Realty ajansımız bu Birliğin resmî bir üyesidir ve meslektaşlarımızın çağrısına aktif olarak katılıyoruz: bankalar gayrimenkul alıcıları için şeffaf ve anlaşılır hesap açma prosedürleri geliştirmezse, ülke yüz milyonlarca avroluk yabancı yatırımı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.
Uzman desteği
Yabancı bir ülkede gayrimenkul satın almanın veya satmanın soru işaretleri yaratabileceğini anlıyoruz, bu nedenle müşterilerimize her aşamada tam destek sağlıyoruz.
Uzmanlarımız ön sözleşmenin doğru şekilde hazırlanmasına yardımcı olur, yerleşik olmayanlar için uygun bankanın seçimi konusunda danışmanlık verir ve hesabın açılma sürecini kontrol eder; böylece işleminiz sorunsuz, güvenli ve yasaya tam uygun şekilde gerçekleşir.
Kaynak: Karadağ Resmî Gazetesi, Para Aklamanın ve Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Kanunu, Madde 41 ve Madde 42, Madde 65a
1. 2026 yılında Karadağ’da gayrimenkul nakit olarak satın alınabilir mi?
Hayır, Para Aklamanın Önlenmesi Kanunu’nun 65a maddesine göre, 10.000 avroyu aşan gayrimenkul işlemlerinde nakit ödemeler yasaktır. Tüm ödemeler bankacılık sistemi üzerinden yapılmalıdır.
Hem satıcı hem alıcı yabancıysa neden Karadağ bankasında hesaba ihtiyaç var?
Yeni kural, işlemin taraflarından en az birinin Karadağ’daki bir bankada hesap kullanmasını gerektirir. Bu, noterin işlemin resmî banka onayını alabilmesi için gereklidir. Bu onay olmadan Kadastro’da mülkiyet tescili mümkün değildir.
Yerleşik olmayan biri konut satın almak için Karadağ bankasında hesap açabilir mi?
Evet, ancak şu anda bankalar yerleşik olmayan birine hesap açmak için örneğin «ekonomik bağ» kanıtı gibi güçlü bir gerekçe talep ediyor.
Avrupa Birliği vatandaşları için kolaylaştırılmış koşullar var mı?
Evet. AB ülkeleri vatandaşları için (Almanya, Polonya, Fransa, Avusturya, Çekya, İtalya ve diğerleri) Karadağ’da hesap açma prosedürü son derece kolaylaştırılmıştır. Çoğu bankada AB vatandaşları için hesap açılışı sorunsuz gerçekleşir ve çoğu zaman tamamen ücretsizdir. Bu, Avrupalı alıcıların yeni yasanın gerekliliklerini hızlıca yerine getirmesine ve işlemi sorunsuz şekilde tamamlamasına olanak tanır.
Gayrimenkul için para Rusya’ya veya Belarus’a nasıl gönderilir?
Karadağ’dan RF ve RB’ye doğrudan SWIFT transferleri 2026 yılında mevcut değildir. Bu gibi durumlarda, her iki yönde de transfer imkânını koruyan Sırbistan bankalarındaki transit hesaplar sıklıkla kullanılır.
İşlemi noter hesabı üzerinden yapmak güvenli mi?
Noter hesabı (escrow hesabı) kullanmak en güvenli yöntemlerden biridir. Alıcı parayı noterin özel hesabına aktarır ve para yalnızca sözleşmenin tüm koşulları yerine getirildikten sonra satıcıya gönderilir. Bu, her iki tarafın çıkarlarını korur.
Fonların yasallığını doğrulamak için hangi belgeler gerekir (uyum)?
Noterin taleplerine bağlı olarak prosedür, paranın kaynağını doğrulayan belgelerin sunulmasını içerir: gelir belgeleri, başka bir malın alım-satım sözleşmeleri, miras veya temettü alındığını gösteren belgeler.
