Achat immobilier en cryptomonnaie au Monténégro en 2026
Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionne l'achat de logements et de terrains en cryptomonnaie au Monténégro pour les acheteurs particuliers et les grands investisseurs, ainsi que les exigences des notaires concernant la pureté des actifs numériques.
La nouvelle politique réglementaire de 2026 au Monténégro et le renforcement du contrôle de la Banque centrale (BC) ont poussé les investisseurs à chercher des moyens alternatifs de règlement. Face au mur infranchissable auquel se heurtent les non-résidents lorsqu’ils tentent d’ouvrir des comptes bancaires standards, la solution logique est devenue la monnaie numérique.
Pendant longtemps, ce marché est resté dans une « zone grise ». Cependant, en 2026, le notariat du Monténégro a élaboré un protocole officiel et absolument légal pour réaliser des transactions d’achat-vente immobilières directement en cryptomonnaie (Bitcoin, USDT, Ethereum).
Ce que demande le notaire : la checklist officielle pour une transaction crypto
Le Monténégro n’interdit pas les règlements en actifs numériques dans le cadre de la Loi sur les obligations (Zakon o obligacionim odnosima), mais conformément aux dernières modifications de la Loi sur la prévention du blanchiment d’argent (AML/KYC), le notaire est tenu de consigner en détail la transaction dans le texte du contrat.
Pour que votre transaction soit certifiée et que le droit de propriété soit inscrit au Cadastre, l’acheteur et le vendeur doivent fournir au notaire 8 points d’information obligatoires.
Ce qu’il faut indiquer pour acheter un bien immobilier via la crypto :
Montant exact : le prix fixe du bien en euros, réglé par son équivalent numérique.
Type d’actif : dans quelle cryptomonnaie exacte le règlement est effectué (par exemple, Bitcoin (BTC) ou la stablecoin Tether (USDT)).
Volume de pièces : combien exactement d’unités de cryptomonnaie (jusqu’aux satoshis/wei) sont transférées dans le cadre de la transaction.
Date et horodatage : l’heure exacte du transfert.
Adresse du portefeuille de l’acheteur : l’adresse publique (Public Key) d’où les fonds ont été envoyés.
Adresse du portefeuille du vendeur : l’adresse publique sur laquelle les fonds ont été reçus.
Vérification de la blockchain (Transaction receipt) : un relevé officiel de l’explorateur blockchain avec les numéros d’identification uniques de la transaction (TXID / Hash). C’est la principale preuve que le transfert a bien eu lieu physiquement.
Origine des cryptoactifs (Source of Wealth) : des preuves de la légalité de vos pièces. Il peut s’agir d’extraits de l’historique des transactions provenant de plateformes d’échange agréées (Binance, Kraken, etc.), de preuves d’un minage précoce ou d’un achat légal de cryptomonnaie contre des monnaies fiduciaires il y a de nombreuses années.
Pour les acheteurs particuliers (1–2 appartements « pour soi » ou pour la location)
Si vous prévoyez d’acheter des appartements à Budva, Kotor, Tivat ou Bar, le règlement en cryptomonnaie est le moyen le plus rapide de contourner le problème des portes fermées dans les banques locales.
Géographie des acheteurs
En 2026, cet outil est devenu le principal pour les citoyens de pays soumis à un contrôle de conformité strict. Les transactions en crypto au Monténégro sont le plus souvent effectuées par des citoyens de :
États-Unis, Chypre et Royaume-Uni (afin d’éviter une bureaucratie transfrontalière complexe) ;
Serbie et pays de la région balkanique (pour accélérer les règlements) ;
Russie, Biélorussie et Ukraine (pour lesquels l’ouverture de comptes classiques de non-résidents au Monténégro est désormais pratiquement bloquée).
Le principal risque pour les particuliers est la volatilité
Si vous payez en Bitcoin ou en Ethereum, entre le moment de la signature du contrat préliminaire et la transaction finale, le cours peut varier de 10 à 15 %.
Solution : il est recommandé aux acheteurs particuliers de fixer le prix du bien immobilier en euros, mais d’effectuer les règlements en stablecoins USDT (standard ERC-20 / TRC-20), étroitement indexés sur le dollar américain, ou de fixer dans le contrat la quantité exacte de BTC au taux en vigueur à la minute précise de la signature chez le notaire.
Pour les investisseurs moyens et importants (ticket de 5 à 15 millions d’euros : terrain, développement, hôtels)
Pour les acteurs institutionnels et les promoteurs entrant sur le marché monténégrin, la cryptomonnaie est un outil d’ingénierie financière, qui exige une précision chirurgicale. Un gros transfert en crypto déclenchera à coup sûr un audit de la part de l’Administration du renseignement financier (Service de renseignement financier — FOI) du Monténégro.
Spécificités pour le segment B2B :
Portefeuilles d’entreprise : un investisseur personne morale ne peut pas transférer des millions depuis le portefeuille personnel d’une personne physique. Il faut utiliser des services de conservation institutionnels ou des comptes d’entreprise sur des plateformes d’échange enregistrées comme CASP (Crypto Asset Service Provider).
Conformité fiscale : au Monténégro, la plus-value réalisée lors de la vente de cryptomonnaies est imposée selon un barème progressif (jusqu’à 21 % en 2026). Un grand investisseur doit structurer correctement le bilan de sa société monténégrine (DOO) afin que l’actif crypto soit apporté comme apport en investissement ou capital social, sans créer de charge fiscale supplémentaire.
Risque de blocage du promoteur : si vous achetez un terrain ou un hôtel auprès d’une personne morale locale, le promoteur doit être prêt à accepter la crypto au bilan de son entreprise. Pour cela, le promoteur doit disposer d’un schéma légal de conversion des actifs numériques en euros pour régler les sous-traitants, sinon sa propre banque monténégrine bloquera ses comptes pour des « entrées crypto incompréhensibles ».
Accompagnement professionnel des transactions crypto par des experts
L’achat de biens immobiliers en cryptomonnaie au Monténégro en 2026 est une procédure juridique complexe, où la moindre erreur dans le relevé TXID ou dans l’origine des fonds peut entraîner l’annulation du contrat par le notaire ou susciter l’intérêt de la police financière.
Nous ne nous contentons pas de sélectionner des biens — nous assurons une ingénierie crypto-bancaire complète:
nous vérifions la disponibilité du notaire et du vendeur à accepter des actifs numériques ;
nous constituons un dossier légal sur l’origine de votre cryptomonnaie pour les régulateurs ;
nous assurons la sécurité de la transaction à toutes les étapes de la blockchain.
Peut-on acheter légalement un bien immobilier au Monténégro avec des bitcoins ou des USDT ?
Oui, c’est tout à fait légal. La transaction est оформée chez un notaire monténégrin, qui inscrit tous les paramètres de la transaction blockchain (portefeuilles, TXID, volume) directement dans le texte du contrat officiel de vente (Ugovor o kupoprodaji).
Dois-je payer les taxes en euros si j’achète un appartement avec de la cryptomonnaie ?
Oui. Indépendamment de la manière dont le règlement a été effectué entre l’acheteur et le vendeur, tous les frais d’État, la taxe sur le transfert de propriété immobilière (de 3 % à 5 % sur le marché secondaire) ou la TVA (21 % sur le marché primaire) sont calculés en euros et payés exclusivement en monnaie fiduciaire via les comptes du Trésor public.
Que faire si je n’ai pas de documents sur l’origine de la cryptomonnaie (crypto depuis 2017) ?
Le notaire n’a pas le droit de certifier le contrat si l’origine des fonds n’est pas prouvée. Dans de tels cas, nous menons une procédure de Pre-compliance — nous aidons à reconstituer l’historique des transactions sur la blockchain, si cela est possible.
