Selon le rapport officiel de la Commission européenne, publié par le média monténégrin Dan, Bruxelles insiste sur la suppression rapide de l’entrée sans visa pour les citoyens des pays n’appartenant ni à l’UE ni à l’espace Schengen. Les premiers à subir le coup des nouvelles restrictions de visa sont les citoyens de la Fédération de Russie, de la Biélorussie, de la Chine, de l’Inde, de l’Iran et de la Turquie.
Les experts de l’agence immobilière MD Realty ont analysé les détails de la publication de Dan («Brisel traži vize Crnoj Gori»), afin d’expliquer comment les nouvelles exigences de l’UE affecteront les touristes, les expatriés et les acheteurs de biens immobiliers en 2026–2027.
Pourquoi Bruxelles exige-t-elle l’introduction de visas ?
Le Monténégro bénéficie d’un régime sans visa avec l’UE (la «liste blanche» Schengen) depuis 2009. Cependant, cet accord oblige Podgorica à harmoniser pleinement sa politique des visas avec celle de l’Europe (EU Visa Common Policy).
La Commission européenne s’inquiète du fait que le Monténégro maintient encore un régime sans visa avec plusieurs États dont les citoyens ont besoin d’un visa pour entrer dans l’UE. Selon Bruxelles, dans le contexte des tensions géopolitiques de 2026, l’absence de contrôle des visas aux frontières du Monténégro crée des risques pour la sécurité de l’espace Schengen et accroît la pression migratoire.
Qui sera touché en premier par les restrictions de visa ?
Cette décision sera particulièrement sensible pour les citoyens de Russie et de Turquie — deux catégories clés d’investisseurs et de touristes au Monténégro :
- Citoyens de la Fédération de Russie : actuellement, les Russes peuvent séjourner au Monténégro sans visa jusqu’à 30 jours (avec possibilité de prolongation via la procédure «visa-run»). L’introduction de visas à part entière fermera complètement cette échappatoire.
- Citoyens de Turquie : la Turquie figure traditionnellement dans le top 3 des investisseurs immobiliers au Monténégro et assure un flux touristique important. L’introduction de visas nécessitera l’ouverture de centres consulaires supplémentaires.
- Biélorussie, Chine, Inde : les citoyens de ces pays perdront également le droit à l’entrée sans visa.
Qu’est-ce que cela signifie pour le marché immobilier et les expatriés ?
Malgré les gros titres dans la presse, les investisseurs et ceux qui vivent déjà dans le pays n’ont pas à paniquer. L’introduction du régime des visas est une étape standard, que la Croatie et la Bulgarie ont franchie en leur temps avant leur adhésion à l’UE.
1. Le titre de séjour par l’immobilier reste le principal salut
L’introduction des visas n’annule en rien la législation monténégrine sur l’obtention d’un titre de séjour (l’achat d’un bien immobilier d’une valeur à partir de 150 000 € garantit l’obtention du statut officiel de titre de séjour — boravak). Pour les propriétaires, l’obtention d’un visa ne sera qu’une formalité technique pour la première entrée dans le pays, après quoi ils demanderont leur titre de séjour sur place.
2. Changement du profil de l’acheteur
La restriction de l’entrée sans visa accélérera le processus d’«européanisation» du marché monténégrin. La part des acheteurs d’Allemagne, d’Autriche, de Pologne et de France, qui est déjà en forte croissance en 2026, augmentera encore davantage.
3. Garantie de hausse des prix (capitalisation des actifs)
L’exigence de Bruxelles d’introduire des visas est une confirmation directe que le Monténégro avance résolument vers l’adhésion à l’UE. Pour les investisseurs, c’est le signal long terme le plus fort. Acheter un bien immobilier maintenant, avant la fermeture officielle des frontières de visa et l’adhésion à l’UE, garantit une hausse de la valeur au mètre carré (de 30 à 40 %) d’ici 2028.
Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?
Les autorités monténégrines tentent pour l’instant de retarder l’introduction des visas afin de ne pas porter un coup brutal au secteur touristique en pleine saison.
Selon les dernières données, les premiers changements dans la politique des visas pourraient entrer en vigueur dès le 1er octobre 2026. Il est attendu qu’à la première étape, le régime des visas touche les citoyens de Russie et de Biélorussie. Cependant, le processus d’harmonisation des règles de visa avec l’UE ne s’arrêtera pas là : par la suite, Podgorica prévoit d’introduire progressivement des visas d’entrée également pour les citoyens de Turquie, de Chine, des Émirats arabes unis (EAU), de Bahreïn et du Qatar. Cette décision est dictée par les exigences de Bruxelles visant à aligner pleinement la politique des visas du pays sur les règles de l’Union européenne d’ici la fin du troisième trimestre 2026.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Monténégro, c’est maintenant le moment optimal pour conclure l’affaire. Cela vous permettra d’obtenir un titre de séjour et de fixer votre droit à séjourner toute l’année dans le pays avant que le rideau des visas ne tombe officiellement. Vous pouvez consulter les projets actuels et sûrs des promoteurs dans le catalogue immobilier du Monténégro sur le site de MD Realty.
Source de la nouvelle et des images : Dan.co.me
Le Monténégro introduit-il vraiment des visas pour les Russes et les Turcs en 2026 ?
Oui, conformément aux exigences de la Commission européenne, le Monténégro est tenu d’introduire un régime de visas pour les citoyens de pays tiers (y compris la Fédération de Russie, la Turquie, la Biélorussie, la Chine) afin d’harmoniser sa politique avant l’adhésion à l’UE en 2028. Les dates exactes du lancement du processus sont encore en cours de coordination, mais selon les dernières données, les premiers changements dans la politique des visas pourraient entrer en vigueur dès le 1er octobre 2026.
Les propriétaires immobiliers au Monténégro pourront-ils venir sans visa ?
Après l’entrée en vigueur des règles, les propriétaires de biens immobiliers sans titre de séjour devront demander un visa d’entrée. Cependant, la possession d’un logement d’une valeur à partir de 150 k€ donne droit à un titre de séjour, qui remplace entièrement le visa et permet de séjourner dans le pays toute l’année.
Comment les exigences de visa affecteront-elles les prix de l’immobilier à Budva et à Tivat ?
À court terme, cela peut réduire la part des achats impulsifs parmi les «touristes». À long terme, le passage aux normes de l’UE garantit un afflux de capitaux européens et une hausse de la valeur des logements en bord de mer de 30 à 50 % au moment de l’adhésion du pays à l’UE en 2028.
Comment suivre les changements des règles de visa et la conformité juridique des biens ?
Tous les changements actuels dans les lois du Monténégro sont publiés оперативement dans la section «Articles utiles» du blog MD Realty. Et dans le catalogue immobilier sur notre site, vous trouverez des biens déjà vérifiés et juridiquement propres. Vous pouvez également contacter nos experts pour une consultation détaillée.