Cette note a été rédigée le 17 juillet d’après des articles de presse, et la date qu’elle mentionne n’est plus exacte. Le 23 juillet 2026, le gouvernement a adopté un décret : l’exemption de visa pour les ressortissants de Russie, de Biélorussie, de Turquie et d’Arabie saoudite s’applique jusqu’au 31 octobre 2026, et un visa est exigé à partir du 1er novembre 2026. Posséder un bien immobilier ne dispense pas du visa ; un titre de séjour temporaire ou permanent monténégrin en cours de validité, si (article 9 de la loi sur les étrangers).
Selon le rapport officiel de la Commission européenne, publié par le média monténégrin Dan, Bruxelles insiste sur la suppression rapide de l’entrée sans visa pour les citoyens des pays n’appartenant ni à l’UE ni à l’espace Schengen. Les premiers à subir le coup des nouvelles restrictions de visa sont les citoyens de la Fédération de Russie, de la Biélorussie, de la Chine, de l’Inde, de l’Iran et de la Turquie.
Les experts de l’agence immobilière MD Realty ont analysé les détails de la publication de Dan («Brisel traži vize Crnoj Gori»), afin d’expliquer comment les nouvelles exigences de l’UE affecteront les touristes, les expatriés et les acheteurs de biens immobiliers en 2026–2027.
Pourquoi Bruxelles exige-t-elle l’introduction de visas ?
Le Monténégro bénéficie d’un régime sans visa avec l’UE (la «liste blanche» Schengen) depuis 2009. Cependant, cet accord oblige Podgorica à harmoniser pleinement sa politique des visas avec celle de l’Europe (EU Visa Common Policy).
La Commission européenne s’inquiète du fait que le Monténégro maintient encore un régime sans visa avec plusieurs États dont les citoyens ont besoin d’un visa pour entrer dans l’UE. Selon Bruxelles, dans le contexte des tensions géopolitiques de 2026, l’absence de contrôle des visas aux frontières du Monténégro crée des risques pour la sécurité de l’espace Schengen et accroît la pression migratoire.
Qui sera touché en premier par les restrictions de visa ?
Cette décision sera particulièrement sensible pour les citoyens de Russie et de Turquie — deux catégories clés d’investisseurs et de touristes au Monténégro :
- Citoyens de la Fédération de Russie : actuellement, les Russes peuvent séjourner au Monténégro sans visa jusqu’à 30 jours (avec possibilité de prolongation via la procédure «visa-run»). L’introduction de visas à part entière fermera complètement cette échappatoire.
- Citoyens de Turquie : la Turquie figure traditionnellement dans le top 3 des investisseurs immobiliers au Monténégro et assure un flux touristique important. L’introduction de visas nécessitera l’ouverture de centres consulaires supplémentaires.
- Biélorussie, Chine, Inde : les citoyens de ces pays perdront également le droit à l’entrée sans visa.
Qu’est-ce que cela signifie pour le marché immobilier et les expatriés ?
Malgré les gros titres dans la presse, les investisseurs et ceux qui vivent déjà dans le pays n’ont pas à paniquer. L’introduction du régime des visas est une étape standard, que la Croatie et la Bulgarie ont franchie en leur temps avant leur adhésion à l’UE.
1. Le titre de séjour par l’immobilier reste le principal salut
L’introduction des visas n’annule en rien la législation monténégrine sur l’obtention d’un titre de séjour (la base d’un titre de séjour fondé sur un bien immobilier est une base imposable d’au moins 150 000 € dans la décision relative à la taxe sur les transactions immobilières, et non le prix du contrat). À partir du 1er novembre 2026, les propriétaires sans titre de séjour ont besoin d’un visa pour entrer ; un titre de séjour en cours de validité remplace le visa.
2. Changement du profil de l’acheteur
La restriction de l’entrée sans visa accélérera le processus d’«européanisation» du marché monténégrin. La part des acheteurs d’Allemagne, d’Autriche, de Pologne et de France, qui est déjà en forte croissance en 2026, augmentera encore davantage.
3. Garantie de hausse des prix (capitalisation des actifs)
L’exigence de Bruxelles d’introduire des visas est une confirmation directe que le Monténégro avance résolument vers l’adhésion à l’UE. Pour les investisseurs, c’est le signal long terme le plus fort. Acheter un bien immobilier maintenant, avant la fermeture officielle des frontières de visa et l’adhésion à l’UE, permet d’espérer une hausse de la valeur au mètre carré à long terme, même si personne ne peut la garantir.
Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?
Les autorités monténégrines tentent pour l’instant de retarder l’introduction des visas afin de ne pas porter un coup brutal au secteur touristique en pleine saison.
Par le décret gouvernemental du 23 juillet 2026, l’exemption de visa pour les ressortissants de Russie, de Biélorussie, de Turquie et d’Arabie saoudite est maintenue jusqu’au 31 octobre 2026. À partir du 1er novembre 2026, ils ont besoin d’un visa ou d’un titre de séjour temporaire ou permanent monténégrin. Pour les ressortissants chinois, les exemptions accordées aux groupes touristiques organisés et aux titulaires de passeports d’affaires prennent fin à la même date.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Monténégro, c’est maintenant le moment optimal pour conclure l’affaire. Cela vous permettra d’obtenir un titre de séjour et de fixer votre droit à séjourner toute l’année dans le pays avant que le rideau des visas ne tombe officiellement. Vous pouvez consulter les projets actuels et sûrs des promoteurs dans le catalogue immobilier du Monténégro sur le site de MD Realty.
Source de la nouvelle et des images : Dan.co.me
Le Monténégro introduit-il vraiment des visas pour les Russes et les Turcs en 2026 ?
Oui. Selon le décret gouvernemental du 23 juillet 2026, l’exemption de visa pour les ressortissants de Russie, de Biélorussie, de Turquie et d’Arabie saoudite s’applique jusqu’au 31 octobre 2026. À partir du 1er novembre 2026, ils ont besoin d’un visa ou d’un titre de séjour temporaire ou permanent monténégrin.
Les propriétaires immobiliers au Monténégro pourront-ils venir sans visa ?
Non, sauf s’ils détiennent un titre de séjour temporaire ou permanent monténégrin : à partir du 1er novembre 2026, ils ont besoin d’un visa. Un titre de séjour en cours de validité remplace le visa à l’entrée (article 9 de la loi sur les étrangers). Un titre de séjour fondé sur un bien immobilier est possible si la base imposable fixée dans la décision relative à la taxe sur les transactions immobilières atteint au moins 150 000 €.
Comment les exigences de visa affecteront-elles les prix de l’immobilier à Budva et à Tivat ?
À court terme, cela peut réduire la part des achats impulsifs parmi les «touristes». À long terme, le passage aux normes de l’UE peut soutenir l’afflux de capitaux européens et la demande de logements en bord de mer, mais personne ne peut garantir une hausse des prix.
Comment suivre les changements des règles de visa et la conformité juridique des biens ?
Tous les changements actuels dans les lois du Monténégro sont publiés en temps opportun dans la section «Articles utiles» du blog MD Realty. Et dans le catalogue immobilier sur notre site, vous trouverez des biens déjà vérifiés et juridiquement propres. Vous pouvez également contacter nos experts pour une consultation détaillée.