Nouvelles règles d'achat/vente immobilière au Monténégro 2026
Le Monténégro continue de développer activement son économie et d'harmoniser sa législation avec les normes européennes. En mai 2026, des mises à jour des règles relatives aux transactions financières sont entrées en vigueur.
Nous analysons comment se déroulent désormais les transactions d'achat-vente, ce qui a changé pour les acheteurs étrangers et comment se préparer à l'achat.
Nouvelle règle ou pourquoi il faut désormais un compte monténégrin
Afin d’accroître la transparence des flux financiers, l’État a introduit une nouvelle règle : tous les règlements des transactions immobilières d’un montant supérieur à 10 000 euros doivent désormais obligatoirement passer par le système bancaire monténégrin.
Ce que signifie la nouvelle loi :
Au moins chezl’une des parties à la transaction (soit le vendeur, soit l’acheteur) un compte dans une banque monténégrine doit être ouvert.
La pratique des virements directs entre deux banques étrangères (par exemple, d’un compte en Allemagne vers un compte en Serbie pour un appartement au Monténégro) n’est plus appliquée*.
Le paiement en espèces des montants supérieurs à 10 000 euros est exclu.
Ces mesures protègent les deux parties à la transaction. Le notaire enregistre le transfert de propriété uniquement après confirmation bancaire officielle, ce qui garantit une parfaite sécurité juridique de l’achat.
* Certains notaires admettent la possibilité de certifier la transaction en présence d’une confirmation d’une opération bancaire via des pays tiers, effectuée sur la base d’un contrat en vigueur — la décision est prise par le notaire au cas par cas.
Comment se déroulent les transactions selon les nouvelles règles ? Exemples pratiques
Le processus d’achat exige désormais une préparation préalable selon la personne qui participe à la transaction.
Situation 1 : l’acheteur a un compte au Monténégro, le vendeur se trouve en Serbie
C’est le scénario le plus rapide et le plus courant.
L’acheteur (résident ou étranger titulaire d’un permis de séjour) dispose déjà d’un compte dans une banque locale.
Il effectue simplement un virement bancaire depuis son compte monténégrin vers le compte du vendeur en Serbie (ou dans un autre pays, à l’exception des listes de sanctions).
La loi est respectée : les fonds ont été envoyés depuis le système bancaire du Monténégro. Le notaire enregistre le relevé et finalise la transaction.
Situation 2 : acheteur d’Allemagne, vendeur de Croatie (tous deux non-résidents)
Si aucun des participants n’a de lien avec le Monténégro, l’algorithme d’action change légèrement.
Pour effectuer le paiement, l’un des deux devra ouvrir un compte au Monténégro.
Comment cela se résout :
Le plus souvent, l’acheteur (dans cet exemple — un citoyen allemand) ouvre, à son arrivée, un compte dans une banque monténégrine. Il y transfère des fonds depuis sa banque d’origine, puis envoie depuis le compte monténégrin le paiement au vendeur en Croatie.
À titre d’alternative, il est possible d’utiliser un compte notarial.
Situation 3 : acheteur de Biélorussie, vendeur de Russie
Le schéma est similaire à notre deuxième exemple. Mais il y a une difficulté pour le retrait des fonds. Étant donné que le Monténégro en tant que candidat à l’UE respecte la politique financière commune et les restrictions SWIFT à l’égard des banques russes et biélorusses, les virements directs via des comptes bancaires classiques (CKB, Adriatic, Hipotekarna, etc.) sont impossibles en 2026.
Quelles sont les options :
1) Espèces (avec une limite de montant) : malgré la numérisation, le transport physique de devises reste un moyen légal dans certaines limites. Depuis le Monténégro (et l’UE), l’exportation de billets en euros vers la Russie est officiellement interdite (restrictions liées aux sanctions). Cela ne concerne toutefois pas les autres devises (dollars, dinars, roubles).
Nuance 1 : la limite d’importation en franchise de droits en Fédération de Russie est de 10 000 $ (ou l’équivalent) par personne. Les sommes supérieures doivent obligatoirement être déclarées.
Nuance 2 : les banques monténégrines imposent souvent des restrictions sur les retraits d’espèces du compte, et lors de la clôture d’un compte elles exigent généralement le transfert du solde vers un autre compte bancaire, ce qui est souvent impossible pour les citoyens russes ou biélorusses en raison de l’absence de virements directs depuis le Monténégro.
2) Serbie : certaines banques serbes prennent en charge la possibilité de transférer directement des fonds du Monténégro vers la Serbie (sans SEPA ni SWIFT). Depuis la Serbie, l’argent est ensuite envoyé vers la Russie ou la Biélorussie.
Important : ouvrir un compte en Serbie pour un non-résident est devenu plus difficile en 2026. Si vous avez besoin d’aide pour ouvrir un compte en Serbie, contactez-nous pour obtenir de l’aide.
Ouverture de compte par un non-résident : à quoi s’attendre ?
En raison des nouvelles règles, les banques du Monténégro sont devenues plus attentives aux documents des nouveaux clients. La procédure de conformité (vérification de la fiabilité) est une pratique européenne standard.
Pour qu’une banque ouvre un compte à un étranger sans permis de séjour, il lui faudra un motif solide confirmant le lien économique du non-résident avec le Monténégro. Pour certaines banques, un tel motif peut être la possession d’un bien immobilier dans le pays.
Pour les citoyens de l’Union européenne, de tels problèmes ne se posent généralement pas.
Il est important de помнить que les banques et les banques correspondantes se réservent le droit de contester ou d’arrêter toute transaction à leur discrétion.
Ce que dit l’Association des agences immobilières
Les citoyens étrangers ont déjà investi dans le marché immobilier monténégrin un impressionnant 1,5 milliard d’euros, et l’intérêt pour la région reste constamment élevé.
La communauté professionnelle, représentée par l’Association des promoteurs et des agences immobilières du Monténégro, soutient pleinement le renforcement du cadre réglementaire et la lutte contre le blanchiment d’argent, mais insiste sur la nécessité urgente d’harmoniser les normes de la loi avec la pratique bancaire réelle.
Notre agence MD Realty est membre officiel de cette Association et nous nous joignons activement à l’appel de nos collègues : si les banques ne développent pas des procédures transparentes et compréhensibles d’ouverture de comptes pour les acheteurs immobiliers, le pays risque de perdre des centaines de millions d’euros d’investissements étrangers.
Aide d’experts
Nous comprenons que l’achat ou la vente d’un bien immobilier dans un pays étranger peut soulever des questions, c’est pourquoi nous accompagnons entièrement nos clients à chaque étape.
Nos spécialistes aident à rédiger correctement le contrat préliminaire, conseillent dans le choix d’une banque favorable aux non-résidents et contrôlent le processus d’ouverture du compte, afin que votre transaction se déroule sans accroc, en toute sécurité et dans le plein respect de la loi.
Source : Feuille officielle du Monténégro, Loi sur la prévention du blanchiment d’argent et du financement du terrorisme, article 41 et article 42, article 65a
1. Peut-on acheter un bien immobilier au Monténégro en espèces en 2026 ?
Non, conformément à l’article 65a de la loi sur la prévention du blanchiment d’argent, les paiements en espèces pour les transactions immobilières d’un montant supérieur à 10 000 euros sont interdits. Tous les paiements doivent passer par le système bancaire.
Pourquoi faut-il un compte dans une banque monténégrine si le vendeur et l’acheteur sont tous deux étrangers ?
La nouvelle règle exige qu’au moins l’une des parties à la transaction utilise un compte dans une banque du Monténégro. Cela est nécessaire pour que le notaire puisse obtenir une confirmation bancaire officielle de la transaction. Sans cette confirmation, l’enregistrement du droit de propriété au cadastre est impossible.
Un non-résident peut-il ouvrir un compte dans une banque monténégrine pour acheter un logement ?
Oui, mais les banques exigent désormais un motif solide pour ouvrir un compte à un non-résident, par exemple la confirmation d’un « lien économique ».
Existe-t-il des conditions simplifiées pour les citoyens de l’Union européenne ?
Oui. Pour les citoyens des pays de l’UE (Allemagne, Pologne, France, Autriche, Tchéquie, Italie et autres), la procédure d’ouverture d’un compte au Monténégro est aussi simple que possible. Dans la plupart des banques, l’ouverture d’un compte pour les citoyens de l’Union européenne se fait sans difficulté et est souvent totalement gratuite. Cela permet aux acheteurs européens de satisfaire rapidement aux exigences de la nouvelle loi et de conclure la transaction sans obstacle.
Comment transférer de l’argent pour un bien immobilier vers la Russie ou la Biélorussie ?
Les virements SWIFT directs du Monténégro vers la Fédération de Russie et la Biélorussie sont indisponibles en 2026. Dans de tels cas, on utilise souvent des comptes transitoires dans des banques serbes, qui conservent la possibilité de virements dans les deux sens.
Est-il sûr de réaliser une transaction via un compte notarial ?
L’utilisation d’un compte notarial (compte escrow) est l’une des méthodes les plus sûres. L’acheteur transfère l’argent sur le compte spécial du notaire, et celui-ci ne le verse au vendeur qu’après l’exécution de toutes les conditions du contrat. Cela garantit la protection des intérêts des deux parties.
Quels documents sont nécessaires pour confirmer la légalité des fonds (conformité) ?
Selon les exigences du notaire, la procédure comprend la fourniture de documents confirmant l’origine des fonds : attestations de revenus, contrats de vente d’autres biens, documents relatifs à la réception d’un héritage ou de dividendes.
