Pourquoi l'immobilier au Monténégro surpasse la Croatie en termes de fiscalité et de ROI
Les experts de l'agence immobilière MD Realty ont réalisé une analyse comparative des marchés des deux pays pour démontrer où vos investissements sont mieux protégés et où la rentabilité est la plus élevée.
La côte adriatique de l’Europe du Sud attire traditionnellement les investisseurs et les expatriés à la recherche d’un climat méditerranéen doux, de vues envoûtantes sur la mer et d’un revenu passif stable tiré de l’immobilier. Au stade du choix, la plupart des acheteurs du Royaume-Uni, des Pays-Bas, d’Allemagne et des pays de la CEI hésitent entre deux acteurs clés — la Croatie et le Monténégro.
La Croatie séduit par son statut de membre de l’UE et de l’espace Schengen. Cependant, après le passage complet à l’euro et des réformes fiscales d’envergure, les prix sur la côte croate ont atteint un niveau historique. En 2026, le Monténégro capte de plus en plus fermement le trafic européen et premium, offrant aux investisseurs une équation de transaction bien plus attractive, une fiscalité souple et un ROI élevé.
Monténégro vs Croatie : l’économie immobilière en 2026
Pour faciliter la tâche des investisseurs, nous avons réuni les principaux indicateurs financiers des marchés croate (à l’exemple de Split et Dubrovnik) et monténégrin (à l’exemple de Budva et la Riviera de Tivat) dans un tableau comparatif unique :
Indicateur financier (données 2026)
Croatie (régions côtières / UE)
Monténégro (côte adriatique)
Prix moyen au m² dans le segment premium
€4,500 – €6,500+ (Dubrovnik, Split)
€3,500 – €5,500 (Budva, Selyanovo)
Taxe annuelle sur l’immobilier
Mise à jour 2025-2026 pour le deuxième logement (non principal) : de €0.60 à €8.00 par m²
Fixe, de 0.1% à 1.0% de l’évaluation
Impôt sur les revenus locatifs
12% (taux effectif avec déductions)
Impôt sur les plus-values attractif (15% sur le bénéfice net, avec un système d'exonérations fiscales)
Impôt sur la plus-value à la revente
24% (si le bien est vendu en moins de 2 ans)
0% (pour les personnes physiques)
Taux moyen de rentabilité nette (ROI)
3% – 4.5% par an
6% – 8% par an
Procédure d’obtention du titre de séjour pour les étrangers
Complexe, quotas stricts de l’UE
Simple (à l’achat d’un bien immobilier à partir de €150k)
Pourquoi la Croatie perd-elle de son attractivité pour les investisseurs ?
L’entrée de la Croatie dans Schengen et la zone euro a provoqué une classique « bulle » des prix. Au premier semestre 2026, le prix du mètre carré en Dalmatie et en Istrie a augmenté en moyenne de 34% au cours des trois dernières années. L’achat d’appartements de qualité avec vue sur mer à Split coûtera aujourd’hui au moins €4,000–€5,500 par m².
De plus, depuis janvier 2025, la Croatie a introduit un nouvel impôt annuel sur l’immobilier, qui est pleinement entré en vigueur en 2026. Désormais, les propriétaires de « résidences secondaires », d’appartements de vacances et de biens d’investissement sont tenus de payer chaque année jusqu’à €8 par mètre carré de surface (selon la décision de la municipalité). Cela a considérablement augmenté les coûts de détention à long terme (holding costs) pour les investisseurs étrangers.
Paradis fiscal et rendement élevé : les arguments en faveur du Monténégro
Dans ce contexte, le Monténégro apparaît comme une destination nettement plus équilibrée et économiquement avantageuse pour un achat.
1. Prix d’entrée abordable pour une qualité de construction comparable
Au Monténégro, un investisseur peut acquérir un appartement moderne dans un complexe résidentiel neuf de standing premium avec parking souterrain, piscine et service de conciergerie (par exemple, dans le nouveau projet 60k Bečići) à partir de €2,700 par mètre carré. C’est deux fois moins cher qu’un logement de classe similaire en Croatie, dans des conditions climatiques identiques et avec vue sur la même Adriatique.
2. Supériorité de l’infrastructure premium
Si la Croatie est réputée pour ses villes historiques, le Monténégro a réalisé ces dernières années un bond colossal dans la création d’infrastructures ultra-luxe. La marina pour superyachts Porto Montenegro(avec ses nouveaux quartiers bien-être Boka Place, les résidences Vero et Versa), ainsi que les stations haut de gamme Luštica Bay et Portonovi surpassent déjà la plupart des marinas croates en termes de niveau de service, de profondeur du plan d’eau et d’exclusivité de la communauté. Par ailleurs, les prix du luxe au Monténégro présentent un plus grand potentiel de valorisation.
3. Absence d’impôt sur la plus-value et fiscalité de transaction favorable
Au Monténégro, les personnes physiques sont totalement exonérées de l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier. Certes, depuis 2024, le pays applique un impôt progressif sur les transactions immobilières pour le marché secondaire (3% pour les biens jusqu'à 150 000 €, puis selon un barème progressif : 5% sur la part supérieure à 150 000 € et 6% sur l'ultra-premium au-delà de 500 000 €). Cependant, lors de l’achat d’un bien immobilier neuf directement auprès du promoteur cet impôt est tout simplement égal à 0%, car la TVA (21%) est déjà incluse dans le prix du bien.
4. Régularisation facile et titre de séjour
La Croatie, en tant que membre de l’UE, impose aux ressortissants de pays tiers des exigences strictes en matière de séjour et d’origine des fonds, et l’achat d’un logement ne garantit pas l’obtention automatique du statut de résident. Au Monténégro, en revanche, l’achat d’un bien immobilier d’une valeur à partir de €150,000 donne un droit inconditionnel à l’obtention d’un titre de séjour officiel pour toute la famille, et la procédure de délivrance prend un minimum de temps.
5. Fenêtre d’opportunité : entrée du Monténégro dans l’UE d’ici 2028
Sans doute, le principal argument géopolitique de 2026 est l’orientation officielle du Monténégro vers l’intégration dans l’Union européenne. Selon les feuilles de route actuelles et les déclarations de Bruxelles, le Monténégro est le principal candidat à l’élargissement et prévoit une adhésion pleine et entière à l’UE d’ici 2028.
Pour les investisseurs avisés, cela ouvre une « fenêtre d’opportunité » unique. Dès maintenant, vous achetez un actif aux prix d’un marché émergent, mais dans quelques années seulement, ce bien immobilier passera automatiquement au statut européen. L’expérience historique de la Croatie, de Malte et de Chypre montre qu’au moment de l’adhésion officielle à l’UE, le prix du mètre carré en bord de mer bondit d’au moins 30 à 50% sous l’effet de l’afflux de capitaux institutionnels. En investissant dans des projets en construction (par exemple, dans le même complexe 60k Bečići) en 2026, vous vous assurez une capitalisation colossale de votre actif grâce à la hausse du statut même du pays.
Comparaison de rentabilité (ROI)
En raison du prix excessif du mètre carré en Croatie, le rendement moyen de la location en bord de mer est tombé à un modeste 3.5%–4.5% par an. Les charges courantes élevées en euros et les impôts « grignotent » une part importante des bénéfices.
Le Monténégro maintient en 2026 un niveau stable de 6% – 8% de rentabilité nette annuelle (ROI). Cela est favorisé par une demande diversifiée : la Riviera de Budva accueille des millions de touristes en haute saison, et en basse saison les appartements sont activement loués par des expatriés ayant choisi le pays pour y résider en permanence.
Lors de la planification de vos investissements, gardez à l’esprit qu’au printemps, le Monténégro a mis en vigueur des règles actualisées de contrôle des opérations financières et de nouvelles règles de fonctionnement des plateformes de réservation. Pour en savoir plus sur le mécanisme des transactions sécurisées, lisez notre article « Nouvelles règles d’achat et de vente de biens immobiliers au Monténégro 2026 ».
Foire aux questions (FAQ)
FAQ
Où est-il plus avantageux pour un étranger d’acheter un bien immobilier en 2026 — en Croatie ou au Monténégro ?
Il est économiquement plus avantageux d’acheter au Monténégro. Le prix au mètre carré y est en moyenne 30 à 40% inférieur à celui de la côte croate, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value pour les personnes physiques, et la rentabilité nette (ROI) est presque deux fois plus élevée (6-8% contre 3-4% en Croatie).
Quelle taxe d’achat immobilier les étrangers paient-ils en Croatie et au Monténégro ?
En Croatie, il existe une taxe fixe sur le transfert de propriété de 3% (ou 25% de TVA sur les programmes neufs). Au Monténégro, lors de l’achat d’un programme neuf auprès du promoteur, la taxe est de 0%, et sur le marché secondaire, un barème progressif de 3% à 6% s’applique.
L’achat d’un bien immobilier en Croatie donne-t-il droit à un titre de séjour ?
Contrairement au Monténégro, où l’achat d’un logement d’une valeur à partir de €150,000 garantit l’obtention d’un titre de séjour, en Croatie (en tant que pays de l’UE) la procédure d’obtention de la résidence via l’immobilier est extrêmement compliquée et impose de nombreuses restrictions aux citoyens des pays non membres de l’UE.
Existe-t-il un service pratique pour comparer à distance des projets d’investissement sur la côte adriatique ?
Oui. Grâce à notre site mdrealty.me, vous pouvez étudier l’emplacement des meilleurs complexes résidentiels du Monténégro, évaluer leur proximité de la mer et des principales marinas. Les prix actuels et les plans sont disponibles dans notre catalogue.
Comment l’entrée du Monténégro dans l’UE influencera-t-elle les prix de l’immobilier ?
L’adhésion officielle du Monténégro à l’UE est prévue pour 2028. L’exemple historique de la Croatie montre que l’entrée dans la zone euro et dans l’UE provoque une hausse inévitable des prix du logement en bord de mer de 30 à 50%. Acheter un bien immobilier en 2026 est le point d’entrée optimal pour fixer un profit maximal grâce à la capitalisation du marché.
Note : les visuels sont tirés des catalogues officiels des projets sur le site de MD Realty.
