Immobilieninvestitionen in Montenegro im Jahr 2026: Preise, beste Lagen und Rendite von Wohnimmobilien am Meer
Montenegro bleibt eine der attraktivsten Regionen der Adria für den Kauf von Immobilien und die Umsiedlung. Im Jahr 2026 zeigt der Markt vor dem Hintergrund der Harmonisierung der lokalen Gesetzgebung mit europäischen Standards ein stabiles Wachstum. In diesem Artikel haben die Experten der Agentur MD Realty einen aktuellen Preisüberblick erstellt, die Investitionsattraktivität der wichtigsten Städte untersucht und erklärt, wie man eine Transaktion sicher abwickelt.
Immobilienpreise in Montenegro im Jahr 2026
Der Quadratmeterpreis an der Küste hängt von der Region, dem Baujahr und der Nähe zum Meer ab. Nachfolgend finden Sie eine Vergleichstabelle der aktuellen Preisbereiche auf dem Primär- und Sekundärmarkt Montenegros im Jahr 2026:
Stadt / Region
Durchschnittspreis pro qm im Jahr 2026
Investitionspotenzial (ROI)
Haupttyp der Bebauung
Bečići
€2,200 – €6,500+
5.0% – 8.0% jährlich
Moderne Wohnanlagen in Meeresnähe
Budva
€2,500 – €8,000+
4.5% – 8.0% jährlich
Apartments, touristische Unterkünfte
Tivat
€3,000 – €10,000+
4.5% – 8.0% jährlich
Premium-Komplexe, Marinas
Bar
€2,200 – €3,500
5.0% – 7.5% jährlich
Moderne Viertel und Wohnanlagen, Einfamilienhäuser
Podgorica (Hauptstadt)
€1,600 – €2,800
5.0% – 7.0% jährlich
Viertel für Business und IT
Kotor
€2,800 – €5,500
4.0% – 6.5% jährlich
Historischer Bestand, Villen
Herceg Novi
€2,400 – €4,800
4.0% – 6.5% jährlich
Familienapartments, Villen
Kolašin und Žabljak
€1,800 – €3,500
5.0% – 7.5% jährlich
Chalets (A-Frame), Skigebiets-Wohnanlagen im Norden des Landes
Top-3-Lagen für den Immobilienkauf: Marktanalyse
1. Bečići und Rafailovići
Wenn Budva und Tivat sich allmählich ihrem Preisgipfel nähern, dann ist Bečići im Jahr 2026 die attraktivste Region für Investitionen. Hier hat sich der Schwerpunkt hochwertiger Projektentwicklungen verlagert: Die Lage bietet eine breite Küstenlinie, flaches Gelände und moderne Anlagen, die nach höchsten Standards gebaut wurden.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: variiert zwischen €2,200 und €4,500 und erreicht in renommierten Aparthotels mit Panoramablick auf das Meer bis zu €6,500.
Investitionsindikator: dank der makellosen Strandzone zeigt die tägliche Vermietung hier die landesweit höchsten Auslastungswerte. Projekte in Bečići generieren einen stabilen ROI von 5.0–8.0% jährlich, und ein Kauf in der Planungsphase garantiert bis zur Inbetriebnahme des Gebäudes einen Kapitalzuwachs von bis zu 20%.
Investitionsindikator: die durchschnittliche Rentabilität (ROI) beträgt 4–8% jährlich. Objekte in der Planungsphase (zum Beispiel in neuen Wohnanlagen) zeigen einen Wertzuwachs von bis zu 15–20% bis zur Übergabe.
Objektauswahl
Objektauswahl
Städte: budvanskaya-rivera · Geschäft: sale · Typ: apartments, residential-complexes, elite-complexes, new-building, studio · Preis: 100000–∞ · Fläche: 30–∞
Tivat — das Zentrum des Premium-Yachttourismus und der Luxusimmobilien Montenegros. Die Lage zieht langfristige Mieter, Expats und Großinvestoren an.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: €3,000 – €7,000+ (in Luxusprojekten wie Porto Montenegro und Luštica Bay liegen die Preise über dem Durchschnitt).
Analyse weiterer Investitionsregionen Montenegros im Jahr 2026
Bar — der wichtigste Aufwärtstrend für das ganzjährige Wohnen
Der Immobilienmarkt von Bar gewinnt rasant an Popularität, indem er sich von einer Hafenstadt zu einem wichtigen urbanen und infrastrukturellen Zentrum der Küste wandelt. Investoren wählen diesen Standort wegen des ebenen Geländes, des vielen Grüns und der Unabhängigkeit von der Tourismussaison.
Investitionsindikator: Bar schläft im Winter nicht ein. Die Präsenz ganzjähriger Schulen, Kindergärten, medizinischer Zentren und einer direkten Bahnverbindung nach Serbien macht es zu einer Top-Lage für die langfristige Vermietung an Expats und IT-Spezialisten. Der durchschnittliche ROI liegt bei 6–7%
Kotor und Herceg Novi
Kotor: aufgrund der UNESCO-Beschränkungen ist Land knapp. Sekundärbestand und alte Steinvillen in Dobrota oder Perast sind ewige Werte. Preise: €2,800 – €5,500/qm.
Herceg Novi: die Nähe zu Kroatien und die Eröffnung des Resorts Portonovi haben den Status der Region angehoben. Eine ausgezeichnete Wahl für die Relokation europäischer Expat-Familien.
Podgorica — die Hauptstadt Montenegros
Die Hauptstadt ist vollständig von der Saisonalität des Meeres unabhängig. Wohnraum in den Vierteln City Kvart oder Master Kvart wird 12 Monate im Jahr an Mitarbeiter internationaler Finanz- und IT-Unternehmen vermietet. Preise: €2,500 – €2,800/qm. Ganzjähriger ROI bis zu 7%.
Kolašin und Žabljak
Der Norden Montenegros erlebt einen Boom. Kolašin zieht Liebhaber des Skisports an (hier sind internationale Marken wie Swissôtel vertreten), und Žabljak (Nationalpark Durmitor und die Tara-Schlucht) ist das Zentrum des sommerlichen Ökotourismus. Der Kauf traditioneller dreieckiger Häuschen (A-Frame Chalets) oder von Grundstücken für Glamping im Norden zeigt eine Rentabilität von 6–7% jährlich dank zweier Aktivitätssaisons.
Was hat sich 2026 auf dem Immobilienmarkt Montenegros verändert: die wichtigsten Trends und Unterschiede zu 2025
Der Immobilienmarkt Montenegros ist 2026 in eine neue Entwicklungsphase eingetreten. Während die Jahre 2023–2025 von einem rasanten Preisanstieg und hoher Nachfrage seitens ausländischer Käufer geprägt waren, ist der Markt 2026 deutlich reifer und selektiver geworden.
Der wichtigste Unterschied zum Vorjahr ist, dass Investoren sich nicht mehr nur am Prinzip „so nah wie möglich am Meer kaufen“ orientieren. Heute wird die Entscheidung immer häufiger auf Grundlage von drei Faktoren getroffen: Liquidität des Objekts, Mietrendite und Potenzial für Wertsteigerung in 3–5 Jahren.
Laut Statistik, erreichte der durchschnittliche Preis für Neubauten in Montenegro im 1. Quartal 2026 €2 445 pro m², was etwa 13,3% über dem gleichen Zeitraum 2025 liegt. An der Küste stieg der Durchschnittspreis auf €2 575 pro m², wobei Podgorica und der Norden des Landes das stärkste Wachstum zeigten.
Dabei hat sich die Nachfragestruktur verändert:
in Budva und Tivat bleibt der Markt am liquidesten, doch Käufer achten deutlich stärker auf die Qualität des Projekts und die tatsächliche Rentabilität;
Bečići und Bar haben ihre Positionen als Wachstumsgebiete dank eines komfortableren Einstiegsbudgets und der aktiven Entwicklung neuer Wohnanlagen gestärkt;
das Interesse an ganzjähriger Vermietung und Relokation ist gestiegen, nicht nur an der saisonalen Vermietung von Wohnraum;
die Nachfrage nach bezugsfertigen Objekten mit transparenten Dokumenten und der Möglichkeit eines schnellen Renditeeintritts ist gestiegen.
Ein weiterer wichtiger Faktor des Jahres 2026 ist die Verschärfung der Marktregulierung. Nach den Gesetzesänderungen wird der rechtlichen Sauberkeit der Objekte und dem Status der Genehmigungsunterlagen mehr Aufmerksamkeit geschenkt, was die Bedeutung einer professionellen Begleitung der Transaktion erhöht.
Infolgedessen kann der Immobilienmarkt Montenegros nicht mehr als ein einheitlicher Raum mit gleichem Preiswachstum betrachtet werden: Heute funktioniert jede Lage nach ihrem eigenen Investitionsmodell. Deshalb ist es vor dem Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Anlageobjekts wichtig, nicht nur den Quadratmeterpreis zu bewerten, sondern auch das Nutzungsszenario der Immobilie — Vermietung, Relokation, Kapitalerhalt oder langfristiges Wachstum.
Rechtliche Besonderheiten und Aufenthaltserlaubnis in Montenegro im Jahr 2026
Der Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Montenegro gibt ausländischen Staatsbürgern das Recht auf den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (Erwerb von boravak) für 1 Jahr mit der Möglichkeit einer jährlichen Verlängerung.
Gemäß den aktualisierten Regeln des Jahres 2026, werden Zahlungen bei Immobilientransaktionen strikt bargeldlos per Banküberweisung abgewickelt (Barzahlungen bis 10.000 Euro sind gesetzlich verboten).
Für Käufer aus Ländern, in denen direkte Währungsüberweisungen schwierig sind, gibt es legale alternative Optionen, zum Beispiel Zahlungen unter Verwendung regulierter Kryptowährungen (USDT/BTC).
Warum wählen Investoren MD Realty
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