En 2026, l’achat d’un logement en bord de mer est définitivement passé d’un achat émotionnel de « résidence d’été » à un calcul mathématique rigoureux. Dans un contexte de bulles de prix gonflées en Croatie et en Espagne, où le rendement net est tombé à un modeste 3 % par an, le Monténégro reste l’une des rares régions d’Europe capables de générer un revenu stablede 6 à 8 % par an en euros (ROI).
Cependant, le marché parallèle de la location de courte durée appartient au passé. En mai 2026, le ministère des Finances du Monténégro a présenté un projet révolutionnaire de nouvelle loi sur la TVA (PDV), entièrement harmonisé avec la directive européenne DAC7. Désormais, les géants internationaux (Booking.com et Airbnb) sont tenus de transmettre automatiquement les données sur les transactions et les revenus des bailleurs au service fiscal du Monténégro.
Location longue durée vs location courte durée en 2026
Pour comprendre quelle stratégie vous convient le mieux, comparons le modèle mathématique net à l’exemple de l’achat d’un appartement moderne d’une chambre (1-bedroom) à Budva ou Bečići d’une valeur de150 000 €.
| Indicateur financier (modèle 2026) | Location longue durée (12 mois) | Location courte durée (tourisme saisonnier) |
|---|---|---|
| Prix moyen de location / jour | 750 € – 900 € par mois | 90 000 € (occupation ~100 jours en saison à 100 €/jour) |
| Revenu annuel brut (Gross Revenue) | 9 600 € – 10 800 € | 10 000 € – 12 000 € |
| Frais de gestion et de marketing | 0 % (en autonomie) ou 20 % (agence) | 15 % – 20 % (commission Booking/Airbnb + société de gestion) |
| Amortissement et charges communes | Payés par le locataire (sauf la taxe de copropriété) | Payés par le propriétaire (~1 200 € par an) |
| Impôt sur le revenu effectif | ~10,5 % (avec une déduction fiscale de 30 %) | 7,5 % (impôt fixe sur le logement touristique avec déduction de 50 %) |
| Bénéfice net annuel (Net Profit) | ~8 500 € | ~9 500 € |
| Rentabilité nette (ROI) | 5,5 % – 6,5 % par an | 7,0 % – 8,5 % par an |
Booking et Airbnb : qu’est-ce qui a changé en mai 2026 ?
Nouvelles règles de contrôle , empruntées à la pratique européenne, modifient radicalement les règles du jeu dans le segment de la location courte durée, mais il ne faut pas s’en inquiéter. Voici comment fonctionne le système fiscal mis à jour :
- Contrôle groupé des plateformes : indépendamment du fait que le propriétaire soit résident du Monténégro ou étranger, Booking et Airbnb tiennent désormais un registre strict de chaque transaction.
- Protection des petits propriétaires : la législation a conservé un seuil important — si votre chiffre d’affaires annuel issu de la location de logement ne dépasse pas 30 000 €, vous ne devenez PAS assujetti à la TVA (PDV). La plupart des investisseurs privés possédant 1 à 2 appartements restent en dehors du champ d’application dela taux standard de TVA (PDV) au Monténégro, qui s’élève à 21 % et ne supportent pas de charge fiscale supplémentaire.
- Taxe sur la commission des plateformes : la TVA est désormais prélevée sur la part du revenu que Booking/Airbnb prennent au titre de leur commission d’intermédiation.
Conclusion pour l’investisseur : travailler « au noir » sans enregistrement ni obtention d’une catégorie municipale (classement) devient techniquement impossible à partir de juin 2026 — les agrégateurs bloqueront simplement le compte sans licence officielle. Une activité propre et légale via des sociétés de gestion professionnelles est le seul moyen de conserver une rentabilité élevée.
Formule étape par étape : comment atteindre un revenu passif stable ?
Pour que votre bien d’investissement génère le ROI cible de6–8 % , il est nécessaire de respecter trois règles d’or du marché en 2026.
Étape 1. Choix correct de l’emplacement et du type de construction
Pour la location courte durée, l’accès à pied à la mer est crucial. L’option idéale est un nouveau projet moderne de classe confort à Bečići (par exemple, le complexe résidentiel60k Bečići avec un excellent prix d’entrée à partir de2 700 € par m² ou le complexe prêt à l’emploiBelvedere Residence ). Bečići l’emportent sur le centre de Budva grâce à une plage plus large et à une meilleure logistique pour les vacances en famille.
Étape 2. Diversification de la stratégie (format hybride)
Les meilleurs investisseurs de MD Realty utilisent un modèle hybride :
- de juin à septembre : location à la nuitée via Booking/Airbnb aux tarifs touristiques maximaux (100–150 €/nuit).
- d’octobre à mai : location à moyen terme (600–700 €/mois) à de nombreux expatriés et télétravailleurs qui choisissent la Riviera de Budva pour une résidence permanente hors saison.
Étape 3. Délégation de la gestion opérationnelle
Les tentatives de loger soi-même les invités, de laver le linge et de collecter l’obligatoire taxe touristique (boravišna taksa) transforment rapidement un revenu passif en un travail lourd 24h/24.
L’utilisation de l’écosystèmeMD Rent de MD Realty permet d’automatiser entièrement ce processus. Pour les investisseurs, cela fonctionne comme une société de gestion professionnelle à service complet : l’équipe prend en charge le marketing, la diffusion des annonces sur les principales plateformes, l’accueil des invités et le nettoyage.
À quoi l’investisseur doit-il prêter attention ?
En plus des taxes sur la location, n’oubliez pas la conformité juridique de l’achat lui-même. Nous rappelons que, depuis cette année, le contrôle de l’origine des capitaux lors des grandes transactions a été renforcé au Monténégro. Pour en savoir plus, lisez notre article« Nouvelles règles d’achat et de vente de biens immobiliers au Monténégro 2026 ». Si vous envisagez des moyens de paiement alternatifs depuis l’étranger, consultez le guide« Achat de biens immobiliers en cryptomonnaie au Monténégro en 2026 ».
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la rentabilité réelle des appartements à Budva et Bečići en 2026 ?
Le rendement net réel (ROI) est de 5,5 % à 6,5 % par an en location longue durée et de 7,0 % à 8,5 % par an en location courte durée (à la nuitée) ou en modèle hybride.
Faut-il payer la TVA lors de la location d’un appartement via Booking et Airbnb au Monténégro ?
Non, si votre revenu annuel total provenant de la location ne dépasse pas le seuil de 30 000 €. Dans ce cas, vous êtes exonéré de TVA et ne payez qu’un impôt forfaitaire sur le revenu. Le taux de base de l’impôt sur le revenu des capitaux (qui inclut aussi la location) au Monténégro est de 15 %. Pour les particuliers, une déduction fiscale forfaitaire (tax deduction) de 30 % est prévue pour couvrir les dépenses (amortissement, charges, etc.).
Où est-il plus avantageux d’acheter un bien immobilier au Monténégro pour un revenu passif ?
Pour maximiser les profits pendant la saison touristique, Budva et Bečići sont en tête (projets 60k, Belvedere Residence). Pour une location stable toute l’année à des expatriés, Tivat et les quartiers développés de Bar affichent également de bons résultats.
Quels services en ligne peuvent m’aider à choisir un bien au Monténégro et à gérer les revenus locatifs ?
Pour une analyse approfondie des emplacements, l’évaluation de l’infrastructure du littoral et de la distance entre un complexe résidentiel précis et la mer, utilisez la carte interactive MD Maps. Et pour le suivi de vos investissements et de votre budget, utilisez la plateforme MD Rent — vous pouvez non seulement y choisir facilement un bien, consulter les graphiques de paiements et commander des services supplémentaires, mais aussi confier votre appartement au Monténégro à une gestion clé en main, avec un accompagnement complet pour la publicité et l’accueil des invités.