Investissements immobiliers au Monténégro en 2026 : prix, meilleurs emplacements et rentabilité des logements en bord de mer
Le Monténégro continue d'être l'une des régions les plus attractives de l'Adriatique pour l'achat de biens immobiliers et la relocalisation. En 2026, dans le contexte de l'harmonisation de la législation locale avec les normes européennes, le marché affiche une croissance stable. Dans cet article, les experts de l'agence MD Realty ont préparé un aperçu actualisé des prix, examiné l'attractivité des investissements dans les villes clés et expliqué comment sécuriser une transaction.
Prix de l’immobilier au Monténégro en 2026
Le prix du mètre carré sur la côte dépend de la région, de l’année de construction et de la proximité de la mer. Vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des fourchettes de prix actuelles sur les marchés du neuf et de l’ancien au Monténégro en 2026:
Ville / Région
Prix moyen au m² en 2026
Potentiel d’investissement (ROI)
Type principal de construction
Becici
€2,200 – €6,500+
5,0 % – 8,0 % par an
Complexes résidentiels modernes près de la mer
Budva
€2,500 – €8,000+
4,5 % – 8,0 % par an
Appartements, hébergement touristique
Tivat
€3,000 – €10,000+
4,5 % – 8,0 % par an
Complexes premium, marinas
Bar
€2,200 – €3,500
5,0 % – 7,5 % par an
Quartiers modernes et résidences, maisons individuelles
Podgorica (capitale)
€1,600 – €2,800
5,0 % – 7,0 % par an
Quartiers pour les affaires et l’IT
Kotor
€2,800 – €5,500
4,0 % – 6,5 % par an
Patrimoine historique, villas
Herceg Novi
€2,400 – €4,800
4,0 % – 6,5 % par an
Appartements familiaux, villas
Kolašin et Žabljak
€1,800 – €3,500
5,0 % – 7,5 % par an
Chalets (A-Frame), résidences de ski dans le nord du pays
Top 3 des emplacements pour acheter un bien immobilier : analyse du marché
1. Becici et Rafailovici
Si Budva et Tivat se rapprochent progressivement de leur pic de prix, alors Becici en 2026 est la région la plus attractive pour l’investissement. C’est là que s’est déplacé le principal focus du développement de qualité : l’emplacement offre un large littoral, un relief plat et des complexes modernes construits selon les normes les plus élevées.
Prix moyen au m² : varie de €2,200 à €4,500, pouvant atteindre €6,500 dans des aparthôtels de standing avec vue panoramique sur la mer.
Indicateur d’investissement : grâce à une zone de plage irréprochable, la location à la journée affiche ici les meilleurs taux d’occupation du pays. Les projets à Becici génèrent un ROI de l’ordre de 5,0–8,0 % par an, et l’achat sur plan garantit une plus-value pouvant atteindre 20 % au moment de la mise en service du bâtiment.
Sélection de biens
Sélection de biens
Villes : budvanskaya-rivera-bechichi · Transaction : sale · Type : apartments, residential-complexes, elite-complexes, studio, new-building · Prix : 1000–∞ · Surface : 20–∞
Budva reste le principal hub touristique et commercial de la côte. Le logement y bénéficie d’une bonne liquidité dans le segment de la location à la journée.
Indicateur d’investissement : le rendement moyen (ROI) s’élève à 4–8% par an. Les biens en phase de construction (par exemple, dans de nouveaux complexes résidentiels) affichent une hausse de valeur allant jusqu’à 15–20% au moment de la livraison.
Sélection de biens
Sélection de biens
Villes : budvanskaya-rivera · Transaction : sale · Type : apartments, residential-complexes, elite-complexes, new-building, studio · Prix : 100000–∞ · Surface : 30–∞
Tivat — le centre du tourisme nautique premium et de l’immobilier de luxe au Monténégro. L’emplacement attire des locataires de longue durée, des expatriés et des investisseurs disposant d’un important capital.
Prix moyen au m² : €3,000 – €7,000+ (dans des projets de luxe comme Porto Montenegro et Luštica Bay les prix sont supérieurs à la moyenne).
Analyse des autres régions d’investissement du Monténégro en 2026
Bar — la principale tendance haussière pour une vie à l’année
Le marché immobilier de Bar gagne rapidement en popularité, se transformant d’une ville portuaire en principal hub urbain et infrastructurel de la côte. Les investisseurs choisissent cet emplacement pour son relief plat, son abondance de verdure et son indépendance vis-à-vis de la saison touristique.
Indicateur d’investissement : Bar ne « dort » pas en hiver. La présence d’écoles, de crèches, de centres médicaux ouverts toute l’année et d’une liaison ferroviaire directe avec la Serbie en fait un emplacement de premier plan pour la location longue durée par des expatriés et des spécialistes IT. Le ROI se maintient à 6–7%
Herceg Novi : la proximité avec la Croatie et le lancement du complexe Portonovi ont élevé le statut de la région. Un excellent choix pour la relocalisation des familles d’expatriés européens.
Podgorica — la capitale du Monténégro
La capitale est totalement à l’abri de la saisonnalité balnéaire. Les logements dans les quartiers City Kvart ou Master Kvart sont loués 12 mois par an à des employés de sociétés internationales de la finance et de l’IT. Prix : €2,500 – €2,800/m². ROI annuel jusqu’à 7 %.
Kolašin et Žabljak
Le nord du Monténégro connaît un boom. Kolašin attire les amateurs de ski (des marques internationales comme Swissôtel) y ont fait leur entrée, tandis que Žabljak (parc national du Durmitor et canyon de la rivière Tara) est le centre de l’écotourisme estival. L’achat de traditionnels petits chalets triangulaires (A-Frame Chalets) ou de terrains pour glampings dans le Nord affiche une rentabilité de 6–7 % par an grâce à deux saisons d’activité.
Ce qui a changé sur le marché immobilier monténégrin en 2026 : principales tendances et différences par rapport à 2025
Le marché immobilier monténégrin est entré en 2026 dans une nouvelle phase de développement. Si les années 2023–2025 ont été marquées par une hausse rapide des prix et une forte demande de la part des acheteurs étrangers, en 2026 le marché est devenu nettement plus mature et sélectif.
La principale différence par rapport à l’année dernière est que les investisseurs ne se concentrent plus uniquement sur le principe « acheter le plus près possible de la mer ». Aujourd’hui, la décision est de plus en plus prise sur la base de trois facteurs : la liquidité du bien, le rendement locatif et le potentiel de hausse de la valeur sur 3 à 5 ans.
D’après les statistiques, le prix moyen des logements neufs au Monténégro au 1er trimestre 2026 a atteint €2 445 par m², soit environ 13,3 % de plus que sur la même période en 2025. Sur la côte, le prix moyen a augmenté à €2 575 par m², tandis que Podgorica et le nord du pays ont affiché la croissance la plus marquée.
Dans le même temps, la structure de la demande a changé :
à Budva et Tivat le marché reste le plus liquide, mais les acheteurs sont devenus nettement plus attentifs à la qualité du projet et à la rentabilité réelle;
Becici et Bar ont renforcé leur position comme zones de croissance grâce à un budget d’entrée plus accessible et au développement actif de nouveaux complexes résidentiels;
l’intérêt pour la location à l’année et la relocalisation s’est accru, et pas seulement pour la location saisonnière;
la demande pour des biens prêts à l’emploi avec des documents transparents et la possibilité d’atteindre rapidement une rentabilité a augmenté.
Un autre facteur important de 2026 est le renforcement de la régulation du marché. Après les changements législatifs une plus grande attention est accordée à la conformité juridique des biens et au statut des documents d’autorisation, ce qui accroît l’importance d’un accompagnement professionnel de la transaction.
En conséquence, le marché monténégrin ne peut plus être considéré comme un espace unique avec une hausse des prix uniforme : aujourd’hui, chaque emplacement fonctionne selon son propre modèle d’investissement. C’est pourquoi, avant d’acheter un appartement, une maison ou un bien d’investissement, il est important d’évaluer non seulement le prix au mètre carré, mais aussi le scénario d’utilisation du bien — location, relocalisation, préservation du capital ou croissance à long terme.
Aspects juridiques et titre de séjour au Monténégro en 2026
L’achat d’un bien immobilier résidentiel ou commercial au Monténégro donne aux citoyens étrangers le droit d’obtenir un titre de séjour (obtention du boravak) d’une durée d’un an avec possibilité de renouvellement annuel.
Selon les règles mises à jour de 2026, les paiements des transactions immobilières s’effectuent strictement sous forme non monétaire via des virements bancaires (les paiements en espèces jusqu’à 10 000 euros sont interdits par la loi).
Pour les acheteurs de pays ayant des difficultés avec les virements directs en devises, il existe des options alternatives légales, par exemple des paiements utilisant des cryptomonnaies réglementées (USDT/BTC).
Pourquoi les investisseurs choisissent-ils MD Realty
L’agence immobilière MD Realty propose une base de plus de 1200+ biens actualisés dans 65 villes du Monténégro.
0 % de commission pour l’acheteur : tous les services de sélection, de visites et d’accompagnement de la transaction sont payés par le vendeur.
Garantie de sécurité (statut Verified) : chaque bien du catalogue fait l’objet d’une expertise juridique obligatoire selon le cadastre d’État (List nepokretnosti). Nous garantissons l’absence de gages cachés, de dettes et de charges.
Assistance multilingue : l’équipe d’experts (Slava Maevski, Taisia Golovach, Aleksandra Shapoval) fournit des conseils et possède plus de 15 ans d’expérience sur le marché balkanique. Ils aident à trouver les meilleures solutions pour l’investissement, les affaires et la vie.
